咨询电话： ，张静律师解答：小产权房就是村集体在集体建设用地上所建的房，虽然是小区但只能在集体内部以非常低廉的价格销售，不能销售给外村人员。销售给外村人员的买卖合同是无效的。

判决书节选：

法院认为：依据《土地管理法》第八条规定：“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”涉案土地为建设用地，使用权人为广州市花都区新华镇九潭村敦某经济合作社。而卢某户籍所在地为广东省和平县X号，并非九潭村敦某经济合作社的成员。卢某与冯某签订《协议书》购买涉案房屋，违反了法律的强制性规定，该份《协议书》应无效。对于卢某要求判令《协议书》无效的诉讼请求，法院予以支持。

根据《民法通则》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”卢某与冯某签订的《协议书》无效，卢某应向冯某返还涉案房屋，冯某向卢某返还卢某支付的购房款221875元。至于冯某提出其并未收到卢某支付购房款的抗辩意见，因冯某已向卢某开具收据，且该份收据上的内容为“今收到卢某交来荔某公寓小区C1栋802单元全部房款，金额221875元”，卢某称其以现金方式向冯某支付房款，未违反常理。现冯某提供的证据及抗辩理由不足以推翻卢某提交的收据，对于卢某已向冯某支付购房款221875元的陈述，法院予以采信，该购房款应予退还。

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