广州购房人没有购房资格，定金首付款能退吗？

咨询电话： ，张静律师解答：只要有充分的证据，这种情况一般都能退。但建议购房者不要鲁莽行事，最z好在专业的律师指导下收集对自己有利的证据再起诉，否则容易败诉，具体请电话咨询张静律师。

判决书节选：

本院认为：本案争议的焦点在于蓝某（以下简称购房人）所交之定金应否退还。单从《认购书特别条款》第八条的文字来看，似乎定金不予退还是毋庸置疑的。但本院以为，对合同双方权利义务的确定、合同条文的解释，应当将双方放到具体的交易环境中去审视，并从公平合理、社会正义的视角来做出利益衡平的考量。本院现就此做如下分析：

一、从对信息的掌握来看。限购政策属于临时性的行政管理行为，它是特殊时期的产物，不同地区、不同时期内容各不相同，现在就已经有部分城市放宽、甚至取消了限购政策。信业公司（以下简称开发商）作为专门从事房地产经营的企业，在每一次交易中都面临对限购政策的把握，故相对于购房人，其对于限购政策具有更权威、更准确、更及时的掌握。因此，在限购政策的把握方面，双方存在信息的不对称。从这个角度来讲，在执行限购政策方面给予开发商更多的责任也是题中应有之义。

二、从违约责任的立法本意来看。法律设定违约责任的目的更多地是为了促使当事人诚实履约，惩罚不是主要目的。限购政策是一种非市场的行政管理行为，与当事人的自由意志无关，与当事人的诚实履约无关，因此，应尽量避免当事人因限购政策导致承担违约责任的不利后果。

三、从情理上来看。如果购房人明知自己不具备购房资格，又怎么能签订“定金做违约金处理”的合同条款?这显然不符合常理。之所以如此，只能有两种解释，一种是购房人自己误以为具备购房资格，另一种就是开发商的售楼人员促使其相信具备购房资格。无论是何种情形，购房人都对其购房资格存在误解，重大误解的合同依法可撤销。

四、从公平合理的角度来看。开发商未能将房屋出售给本案购房人，丧失了一次交易机会，但开发商知晓购房人没有购房资格很及时（签订《认购书》18天后就发出了《解约通知书》），完全可以另售他人，并没有造成实际损失。在此情况下，开发商没收定金显然对购房人是不公平的。房地产开发企业应该通过诚实经营实现利益最z大化，而不应该通过签订自己单方面制作的格式合同损害他人而获利。

五、从平等保护当事人合法权益来看。在近几年我国房地产业狂飙突进的发展过程中，房屋交易是典型的卖方市场，一般而言，购房人与开发商相比处于弱势的地位，其谈判合同条款的能力极为有限，这是众所周知的事实。开发商利用自身优势，制作一系列于自身有利的合同文本，这本来无可厚非。但法院在审理此类合同纠纷案件时，必须考虑到双方当事人在签约、履约过程中的实际地位，唯有此，才能真正平等保护双方当事人的合法权益。

具体到本案而言，开发商的销售人员祝某与购房人的一系列交流，包括短信、电话录音、通话清单等，都说明了祝某在促成本次交易中所起到的重要作用。如果开发商真以诚信之心解决问题，此等小事何须如此煞费周折?综合上列诸多因素，本院认为，开发商应将其收取的30000元定金退还给购房人。关于利息，鉴于双方都没有违约的故意，故以同期银行活期存款利率为宜。据此，原审判令驳回购房人返还定金的诉讼请求有失公允，本院予以纠正。