广州村集体将幼儿园出租给他人合同有效吗？

咨询电话： ，张静律师解答：要看集体土地的性质。如下面这个案件，集体土地的性质为农村集体土地，土地用途为村生活用地。且建设的幼儿园部分已取得房屋所有权证，此种情况下，法院认为即使仍有部分房屋未取得产权证，仍不属于改变土地用途，不宜以此来认定租赁合同无效。

判决书节选：

法院认为，关于李某和何某签订的《土地租赁合同》的效力问题?

李某主张案涉合同为无效合同，理由为：案涉5787.6平方米土地性质为农民集体所有的土地，何某未改变土地权属和用途，将案涉土地出租给李某作建设幼儿园之用，属于违反法律法规强制性规范的行为，应属无效。法院认为：《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，根据已查明的内容，案涉5787.6平方米土地均是原榄塘学校的校舍及教学用地，土地性质为农村集体土地，土地用途为村生活用地，其中2069.51平方米土地已取得集体土地建设用地使用证，用途为学校，地上建筑物469.68平方米已取得房屋所有权证，用途为文化娱乐用地，地上建筑物部分已取得拆旧建新的建设工程规划许可证。案涉土地的用途经规划部门明确属于村生活用地和文化娱乐用地，不属于直接用于农业生产的土地，应归于非农用地。《土地管理法》第六十三条的立法本意在于防止农用地流失，保护集体组织农民的利益。对于本身就用于非农建设的集体用地的对外流转，流转用途仍符合原规划用途（开办教育机构的文化娱乐用地），在没有严重侵害国家、集体和社会公共利益的情况下，其使用权的对外流转并未违反法律法规的效力性强制性规定，不需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。因此，案涉农村集体非农用地的《土地租赁合同》可认定为有效。李某起诉主张案涉合同因违反法律禁止性规定而无效，法院不予采纳。