广州买二手房时有哪些陷阱？要注意哪些问题？

咨询电话： （张静），二手房交易在实践中发生纠纷的事情很多，很大程度上是由于缺乏必要的经验和知识所致，那么购买二手房，应该注意什z么?本文内容都是从前人的血泪中总结出来经验！给有需要的人参考。

　　一、要核实房屋产权情况及性质。

1、要核实房屋所有权人身份。

2、尚未取得房屋所有权证的房屋，无法办理过户手续，谨慎购买。

3、要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。

二、房产如为夫妻共同财产或有其他共有人应征得其他人同意。

三、房产如果有贷z款或抵押，要确保解押。

很多二手房是有抵押贷z款的，设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方需要买方的首付款来偿还贷z款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押。否则卖方把房款挪作他用，买方即使起诉，也要先解决抵押问题才能过户。

是否设定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登记部门核实。

四、要考虑限购政策、贷z款政策、税费标准对交易的影响。

1、要确保买方有购房资格。

目前各地还是有限购政策的，购房前买方要自己确认一下自己是否有购房资格。

2、要根据双方房产情况核实可能的税费数额。

虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担，但交易中通常是约定由买方承担的，税费的数额也是买方是否构成的重要因素，这是要重视的。同样一套房子，卖方是否唯一住房及拥有年限、买方是否唯一住房都可能影响税费的减免及标准。对此，最好签约前计算清楚，对相关情况作个明确约定或承诺。

3、如果需要贷z款购房，也要考虑贷z款政策对贷z款比例及利息的影响。

买方拥有的房产数额或曾经贷z款次数可能对是否能取得贷z款及贷z款比例、利息有影响，这些标准在不同地区、不同时间段也是不同的，最好在购房时根据自己情况核实清楚。

五、购房时要核实房屋本身的哪些基本情况？

　　一般需核实土地使用权的年限、房屋的面积、房屋的基本情况、如果是学区房，要向周边学校核实房子中的学籍。

六、房屋周边的情况也要调查什z么？

购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，如周围邻居都是什z么人，附件有无广场舞？小区是否紧临公路、铁路、飞机航线等

七、合同中的最基本条款有哪些？

　　房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。

八、要及时办理网签备案手续

目前各地存量房买卖，都实施网签制度，办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人，对买方是一种保护，因此签订书面买卖合同后，一定要尽早办理网签备案手续。

九、要明确约定装修的处置，及房屋的相应附属物的归属。

很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。建议在签订合同时把这些情况在协议中明确。

十、要注意房屋及相关设施是否涉及欠费。

购房入住后才发现前房主有欠费，找原房主不管，又因此影响了水、电、暖使用的案例有很多，尤其是欠供暖费的，可能要到供暖季才发现。

十一、要注意户口的问题的特殊处理。

户口制度是我国特色，购房时很多人不注意，结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户口没迁出去，可要求对方迁户口法院是没法受理和执行的。建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天，就支付一定数额的违约金，就违约金支付问题如果起诉到法院，法院是可以受理并判决的。

十二、交易过程注意保留证据

　　签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，对交房时间、相关设施情况，共同签字，各自保留。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。

过户是最重要的环节，建议双方带证件亲自到交易中心提交，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了，一般不会发生什z么问题，但提交这一步很重要，建议不管是否委托中介参与，一定要亲自参与此环节。