张静律师解答：合同成立但未生效，因宅基地房只能本村村民有权使用，在受赠人户口未迁到该村之前，赠与合同只成立但不生效。

判决书节选：

刘某荣、刘某宗是亲兄弟，原均为某村村民，1979年刘某宗到香港居住，后取得香港居住证，刘某荣一直在某村居住。1989年刘某荣取得某村一块宅基地的使用权，对应的集体土地建设用地使用证号为X号，土地用途为住宅，自有使用权面积为203平方米。地上房屋有四间，未办理房屋产权证书。2003年11月21日刘某荣夫妇与刘某宗签订土地使用权变更协议书，约定刘某荣夫妇同意将前述宅基地的土地使用权赠与共有给刘某宗，该协议于土地使用权变更登记后生效。后该房一直未过户，刘某宗诉至法院要求宅基地使用权及地上建筑物所有权。

法院认为，根据某号集体土地建设用地使用登记的权利人为刘某荣，双方签订的前述协议书涉及土地使用权的变更，在未进行登记前，前述协议书仅成立，未生效。案涉宅基地是凤岗镇某村的集体土地，具有人身依附性，不可赠与、继承给外村人。现刘某宗不是某村村民，刘某宗不能享有案涉宅基地的使用权。对刘某宗要求确认刘某宗是案涉宅基地使用权及其建筑物的共有权利人的诉请，缺乏事实与法律依据，驳回刘某宗的全部诉讼请求。案涉宅基地是凤岗镇某村的集体土地，具有人身依附性，不可赠与、继承给外村人。