广州张静律师解答：看房屋状况，能否分开使用，可以分开就分开处理，返还合同无效部分的房屋即可。如果无法分开使用，且有证部分占的面积较小，就会判决有证的和无证的房屋一起返还。如下面这个案件，法院判决租赁合同因违法建设无效后，因有证的房屋仅占17%，法院就判决所有房屋一起返还。

判决书节选：

棠某一社、卓某公司签订的《物业租赁合同》约定的涉讼物业包括、XX号，其中XX号建筑面积232.95平方米，XX号建筑面积为1500.07平方米，另包括空地56.32平方米。从查明的事实看，除XX号房屋的232.95平方米建筑物房管部门已核发集体土地房地产权证之外，其余XX号房屋的1500.07平方米建筑物均未办理建设工程规划许可证亦未取得相应的权属证书，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，双方租赁合同中关于XX号建筑物的约定应属无效；除该部分外，双方《物业租赁合同》中关于其他建筑物、空地的租赁约定均系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。

关于棠某一社要求返还涉讼物业诉请一项。如前所述，合同中关于XX号建筑物的租赁约定是无效的，合同无效后，该部分建筑物理应腾空返还。XX号建筑物及空地的租赁约定虽然有效，但由于涉讼物业系整体出租且无法单独分割使用，有效部分的建筑物及空地仅占整体租赁面积的17%，故在占主要面积的XX号建筑物的租赁无效情况下，对于该有效部分建筑物及空地的租赁，亦予以解除，该部分建筑物及空地随XX号建筑物一并腾空返还给棠某一社。