广州张静律师解答：如果约定转让房屋所有权，就属于买卖合同，如果对方是非村民，合同就无效。如下面这个案件，村民张某2008年欠非村民梁某18万元，因张某无钱还款，就与梁某约定好用张某的两栋宅基地房抵债，双方签订了抵债协议。后2023年，村民张某起诉协议无效，要求收回房屋。梁某辩称本协议不是宅基地房买卖合同，自己不是村民也有效。法院审理后就认为，协议的性质属于房屋买卖合同，即便协议有约定村民张某有赎回房屋的权利，但事实上张某没有赎回，且协议签订后梁某就没有再要求张某还款，故属于房屋买卖合同，因梁某不具有村民身份而无效。

判决书节选：

   关于涉案《协议书》的性质及效力问题?《民法典》第五百九十五条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同?从本案查明的事实来看，张卖家向梁买家借款，在借款期限届满后，双方对张卖家所欠的借款本息进行核算，并于2008年6月10日签订《协议书》，该协议书明确约定张卖家以所欠借款本息进行抵偿，梁买家由此获得涉案两房屋的所有权?可见，梁买家与张卖家就涉案两房屋所形成的法律关系符合前述法律的规定，本院认定双方之间成立房屋买卖合同关系?《协议书》虽然约定张卖家有赎回涉案两房屋的权利，但该约定属于双方对买卖关系终止情形的合意，不影响双方成立房屋买卖合同关系的法律认定，且张卖家亦未要求行使该赎回权并按相关约定对双方的权利义务进行结算?张卖家主张其只是将涉案两房屋抵押给梁买家，但该主张与《协议书》约定梁买家获得涉案两房屋所有权的意思表示相悖，且双方在签订《协议书》后，张卖家未再向梁买家归还借款，该情形亦不符合抵押的法律性质，故本院对该主张不予采纳?梁买家并非涉案两房屋所在集体经济组织成员，张卖家将具有农村宅基地性质的涉案两房屋出售给梁买家，该行为违反法律法规的强制性规定，本院认定《协议书》无效?