广州张静律师解答：看合同约定的商品房是按套内面积还是按建筑面积计算房价的。实践中可能存在商品房预售合同和补充协议诸多条款约定不一致的情况，这时到底哪个条款有效，就需要法官根据合同前后文整体意思及案情酌情认定了。如下面这个案件，伍某商铺收房后发现商品房预售合同约定的套内面积是18.2平方，实际套内面积是23.6平方。预售合同约定该房是按套内面积计价，但补充协议约定该房是按建筑面积计价。最终法官认为应作出对开发商不利的解释，应按套内面积计价并计算伍某应补缴的金额。

判决书节选：

    法院认为，关于关于面积差补偿款的计算方法及数额?

    首先，伍某与万某公司对于案涉商铺套内建筑面积为18.2888平方米，预测建筑面积为23.6096平方米，经广州市番禺区国土局测绘队实测房屋的套内建筑面积为22.4660平方米，建筑面积为32.1080平方米无异议，本院予以确认。伍某认为万某公司未经伍某书面同意并报规划部门批准，擅自在案涉商铺增添本应属于公共面积的整幢楼废水管道管井的独立空间，导致实际面积大幅增加存在过错，但伍某未行使合同解除权并已收楼，其行为已表明对案涉商铺现状的接受，故对其抗辩意见本院不予采纳?

    第二，案涉《广州市商品房买卖合同(预售)》的第七条约定，案涉商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米64130.07元，总金额为1172862元;第十八条关于面积差的计算方法与第七条相互对应，均是以套内建筑面积差额计算? 案涉《广州市商品房买卖合同(预售)补充协议一》第七条载明是“对买卖合同第十八条的补充”，但该条款将面积补差款的计算将套内建筑面积及共有分摊面积两部分合计为建筑总面积计算单价，实际上是对《广州市商品房买卖合同(预售)》第七条的计价方式作出了变更。对于争议的合同条款，应运用体系分析方法，结合合同条款间上下文的逻辑关系综合分析，根据案涉《广州市商品房买卖合同(预售)》的第七条约定，案涉商铺按套内建筑面积计价，是以套内建筑面积为根据的，而不是以其他建筑面积为根据的，按套内建筑面积计价，其单价是套内建筑面积价格的平均数，单价之综合为总价款。既然是以套内建筑面积为根据，那么房价款就与套内建筑面积有关，而与分摊的共有建筑面积没有直接关系，分摊的共有建筑面积虽然与房价款没有直接关系，但它体现了买受人在房屋产权关系中的相关权益，而且所谓没有直接关系，是指计价方式而言的，不是指价格而言的，就价格而论，分摊的共有建筑面积的价格，实际上已暗含于套内建筑面积的价格之中了。故此，《广州市商品房买卖合同(预售)补充协议一》第七条明确载明是“对买卖合同第十八条的补充”而未表明“对买卖合同第七条的补充”并对伍某进行解释及重点提醒的情况下，该条款应作有利于伍某的解释，案涉商铺仍然应该以套内面积计算总房价，而不应该计算公共分摊面积?

    综上，因套内建筑面积18.2888平方米，但是实测套内建筑面积为22.4660平方米，比预测套内面积多出4.1772平方米，根据《广州市商品房买卖合同(预售)补充协议一》的计算公式，涉案商铺的套内建筑面积误差比为22.84%(4.177÷218.2888×100%)大于0.6%，伍某应向万某公司补偿套内建筑面积差额款项为207512.14元? 至于万某公司主张的面积差补偿款违约金，鉴于在面积差补偿款计算过程中双方均存在过错，伍某并无主观恶意拖欠，故此，本院对万某公司的此项违约金主张不予支持。