广州二手房卖家违约不卖房，买家能否要求赔偿差价损失？

张静律师解答：一般不能。如卖家违约不卖房，构成根本违约的话，买家可以要求退还定金，再赔偿违约金，一般是房价的10%-20%，违约金过高法院还会降低，故买家不能再已经得到违约金的情况下，再要求赔偿差价损失。只有在房价增长过快，违约金尚不足以弥补买家损失，且买家实际高价购买了其他房屋的情况下，法院才会支持差价损失的赔偿。目前广州市房价比较稳定，故基本不会支持差价损失赔偿。如下面这个案件，法官就不支持差价损失赔偿。

判决书节选：

周卖家在涉案合同签订过程中，隐瞒其对涉案房屋不享有完整产权的事实，在涉案合同履行过程中，单方要求提高房屋出售价格，导致涉案合同无法继续履行，已构成根本违约，应依法承担违约责任。张买家要求周卖家退还已付定金10万元，并支付违约金566000元，符合涉案合同的约定，未过分高于周卖家违约给其造成的损失，本院予以支持。

关于张买家主张的房屋差价损失应否支持的问题。根据涉案合同的约定，买方根本违约时，“卖方有权没收所收取的定金；或买方应按该房地产成交价的10%向卖方支付违约金；卖方已收之购房款高于违约金的，卖方应于解除合同之日起五天内将扣除违约金后的购房余款退还买方”，即买方承担的违约金以涉案房屋成交价的10%为限，即使买方违约给卖方造成的损失超过该限度（如房价大幅下降），卖方也不能另行主张，而应将超出违约金部分的购房余款退还给卖方。根据体系解释及公平原则，买方根本违约时，卖方应承担的违约金也应以涉案房屋成交价的10%为限（不包含退还已付款项，承担追偿费用等），否则，违反公平原则，使双方的违约责任失衡，亦超过卖方订立合同时预见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。综上，张买家要求周卖家支付房屋差价损失，缺乏理据，本院不予支持。