商铺未办理首次登记能办理预告登记吗？

    广州张静律师解答：不能，申请办理预告登记必须是已经办理了首次登记的情况下，否则不符合预告登记的必要条件。如下面这个案件，孔某购买商铺后起诉卖家办理预告登记，但法院审理后认为涉案大厦因存在位移、重新间隔等违法情况，现整栋大楼都未办理首次登记，故预告登记的前提不具备，判决驳回孔某要求预告登记的诉讼请求。

判决书节选：

    法院认为,本案争议焦点是应否协助孔买家办理某商铺的预告登记手续?根据《民法典》第二百二十一条规定:“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记? 预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”? 预告登记制度为2007年10月1日开始施行的《物权法》第二十条新设的不动产登记类型,《民法典》第二百二十一条延续了该规定? 依据前述法律规定,办理预告登记需根据双方约定而为,且需向不动产登记机构提出申请? 涉案的《房地产预售契约》并未就办理预告登记作出约定?

    按照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定:“不动产首次登记,是指不动产权利第一次登记? 未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但法律、行政法规另有规定的除外”、第八十六条规定:“申请预购商品房的预告登记,应当提交下列材料:(一)已备案的商品房预售合同;(二)当事人关于预告登记的约定;(三)其他必要的材料? ……”? 虽然孔买家已接收商铺,但根据市不动产登记中心向法院出具的复函,涉案商铺所在某大厦存在规划条件尚未核实,合法建筑的测绘成果未最终确定,商铺存在位移、与相邻预售铺位交集、部分占用通道、重新间隔后与预售商铺位置范围严重不符等问题导致项目整体尚未办理首次登记,如需办理预告登记,需满足合同已备案、购房业主与金某公司共同确认商铺界址且公示无异议并签署补充协议或重签合同等条件。涉案商铺目前暂不具备上述办理预告登记手续所需条件?鉴于涉案商铺未能满足前述法律规定和市不动产登记中心就某大厦业主办理预告登记的条件? 孔买家的诉求应予驳回?