广州宅基地合建协议无效后，拆迁补偿权益如何分割？

广州张静律师解答：各个法官判决可能有差别，但关键是房屋价值如何认定。有的法官直接以拆迁补偿协议中现金补偿的价值计算房屋价值，有的法官可以评估安置房的市场价值，这样会导致赔偿金额的巨大差异。下面这个案件可以作为参考：某合建协议无效后，因安置房已经建好，买家申请评估安置房的市场价值，法院最终判决先返还出资款，然后赔偿增值损失，增值损失按安置房市场价值减去出资款，剩余就是增值损失，一半应赔偿给买家。

判决书节选：

法院认为：生效判决已认定某厂与姚卖家等合建原某巷三横7号房屋的行为因违反法律法规的强制性规定而无效。《三方协约书》名为合资建房，实质是宅基地使用权及其上房屋转让的一种形式。姚卖家作为讼争房转让方明知农村宅基地住房不能转让给该农村集体经济组织成员外的其他人，却为了经济利益将合建的房屋部分转让给非本村村民，应承担转让行为无效的主要过错责任，理应向某厂返还出资的房款。某厂明知其不能买受农村宅基地住房而违法受让，亦负有过错，故因合同无效所导致的出资款利息应由某厂自行承担，本院对某厂主张的出资款利息不予支持。原合建房屋已拆迁，李某某、姚某3、姚某1、姚某2作为姚卖家的继承人已获得了相应的回迁补偿房屋和材料损失补偿款，某厂因房地产价格上涨存在房屋差价损失，李某某、姚某3、姚某1、姚某2应按过错程度承担损失赔偿责任。本案就某厂起诉之日和李某某、姚某3、姚某1、姚某2接收回迁房屋之日的时点对房屋价值进行评估，考虑到某厂因房屋价格上涨而受到的损失是持续存在的，故房屋差价损失价值确定应以某厂起诉之日的价值为宜。因《三方协约书》约定“新大楼建成后的首层（即地下）归属姚卖家所有，第二第三层归属肖某新所有，第四层半层归属姚某棠所有；地契按上述比例分属上述三人所有。”结合房屋建成后的查册资料记载的“房屋建基面积64.05平方米，建筑面积244.94平方米”，可见某厂依照合同仅对合建房屋享有一半权益，在合同被认定无效后，某厂亦仅对房屋差价损失有一半的权利主张。据此，李某某、姚某3、姚某1、姚某2应支付的房屋差价损失为时点为2020年3月18日的房屋市场价值与李某某、姚某3、姚某1、姚某2出资款差额的50%即（5969386元-76230元）×50%=2946578元。