房屋被多次抵押，购房人能起诉涂销抵押吗？

    广州张静律师解答：此类案件案情比较复杂，需要具体案件具体分析。下面这个案件可供参考：杨某买房后，开发商擅自将房屋又抵押给某公司。杨某起诉涂销抵押，一审法院判决支持。二审法院认为，涉案房屋上现在有两个抵押权，杨某起诉涂销抵押的目的是办房产证，但目前不具备办房产证条件，故改判裁定驳回了杨某的起诉。本案属于比较特殊的案件，普通的案件都是按一审的方法来判的，这正是“诉讼有风险”。

判决书节选：

    一审法院认为：杨某向本院提交的购房资格证明及广州市个人名下不动产登记结果查询证明,显示杨某在广州市登记有办公性质的房屋一套,杨某及其家人在广州市无用于居住的房屋,其主张购买涉案房屋用于居住符合常理,故杨某属于消费者购房人。案件事实表明,东某公司于2017年将涉案房屋出售给杨某,收取了涉案房屋的大部分购房款,东某公司作为涉案房屋的开发商,在明知该房屋已经出售给买受人、其已经收取买受人大部分购房款的情况下,仍将该房屋抵押给珠某公司,且在珠某公司登记成为其股东之后为珠某公司办理抵押登记,东某公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释(2002)16号中第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下,本案珠某公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗杨某对涉案房屋的物权期待权。因此,杨某现主张登记产权人东某公司和抵押权人珠某公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续,理据充分,本院予以支持。

    二审法院认为：关于抵押权涂销的问题,经查,杨某提起本案诉讼的目的是为了办理涉案房屋的不动产权证,根据本院向广州市规划和自然资源局花都区分局调取的涉案房屋不动产登记查册表显示,涉案房屋上不仅设定有珠某公司的抵押权,还有某银行的第一顺位抵押权,现杨某作为涉案房屋的买受人仅起诉主张涂销涉案房屋上珠某公司的抵押权,无助于其实现最终的诉讼目的。故综合本案事实,在涉案房屋尚不具备办证条件、杨某未清付全部购房款,及涉案房屋上还有案外人某银行抵押权登记的情况下,应驳回杨某的起诉。改判撤销一审判决，驳回杨某的起诉。