广州张静律师解答：订金和定金的差别非常大，法律规定合同最终没签成的话，订金可以退，定金不能退。实践中如何认定款项性质，有时候有点复杂，需要法官根据案情和证据认定。如下面这个案件，双方未签订正式房屋买卖合同，但买家转账8万给卖家，备注订金（这时候如果不懂法写成定金，后面就退不了了，所以懂法很重要）。后合同没达成一致，买家起诉退还8万。卖家提交一份收据，写明收到定金8万。法院审理后认定，卖家的定金收据不能证明出具时间，很可能是打官司后才出具的，故应以买家的备注为准，为订金，应予退还。张律师提醒：以后大家转账备注的时候，建议都备注为订金，万一合同签不成才能退。

判决书节选：

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。争议焦点为区卖家应否向季买家返还款项8万元。现根据本案查明事实，区卖家、季买家就案涉房屋买卖事宜尚未成立买卖合同关系。至于区卖家应否返还款项8万元的问题，根据本案查明事实，季买家于2021年1月6日转账支付该笔费用时明确备注款项性质为购房订金，并将转账详细情况发送给区卖家，区卖家接收后并未在合理期限内提出异议。虽区卖家发出的《购房合同》中载明定金8万元，如上所述，区卖家、季买家并未就《购房合同》所涉条款达成一致意见，该内容对季买家不具约束力。在本案双方均确认区卖家未在《收据》所载日期的临近时间内将其交付予季买家的情形下，区卖家亦未能提供证据证明其出具《收据》的实际时间为2021年1月10日，据此，本案《收据》的证明力低于季买家的转账记录，区卖家以《收据》记载内容主张季买家支付的8万元款项性质为定金，理据不足。  综上，季买家于本案支付的8万元款项为购房预付款，现房屋买卖合同尚未成立，本院判令区卖家返还已收取的款项8万元。