认购书约定首付款30%实际却要求付70%，定金能退吗？

广州张静律师解答：能退。首付款多少是有政策规定的，如买卖双方约定通过不合法方式规避政策，最终未成功，则双方都有过错，定金应当返还。如下面这个案件，依买家的情况，首付款必须给70%，然而双方在认购书上却约定首付款30%，开发商解释说是买家承诺会通过离婚的方式做到首付款30%，但没证据。一审法院认定买家违约，定金不退，二审法院认定认购书无法履行双方都有过错，改判定金退还。

判决书节选:

本案争议焦点为:涉案《保某花园认购书》解除的违约责任如何认定。

根据本案已查明事实,《保某花园认购书》的约定及双方签订认购书后的协商意见,张某应当在2017年8月22日前支付总房款30%的首期款(扣除定金10万元),但在2017年3月17日《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函【2017】50号)发布施行后,保某公司销售人员告知张某需要将首期款从30%提高至总房款的70%,且需要支付认购价与备案价之间的差额。因张某无力支付上述首期款,导致本案所涉认购书无法继续履行。从本案查明的本市购房政策显示,张某的家庭在本市有一套房产,且住房贷款尚未还清,如再行购买涉案房屋,无论是在签署认购书之前还是之后,张某均需支付总房款70%的首付款。因此,保某公司主张因2017年3月17日广州市出台新的购房政策导致张某需要提高首付款至七成与政策规定不符,本院不予采纳。

至于张某及保某公司为何在《保某花园认购书》中约定首期款为总房款的30%的问题。张某主张其对购房政策不清楚,但根据上述认购书的约定,张某作为认购方应当查阅有关的房地产政策,确保认购符合相关规定,故张某在签订《认购书》之前未查阅相关政策,导致认购书约定的首付款比例与政策规定不符,导致最终无法支付首期款,对于认购书无法继续履行存在过错。保某公司虽主张张某在签订认购书时表示可以通过离婚的方式申请总房款70%的住房贷款,但对此保某公司仅提交了其员工之间的微信聊天记录,无法证实张某曾作出该意思表示,保某公司应承担举证不能的不利后果,本院对其该主张不予采纳。保某公司作为专业的房产销售公司,应当知悉相关的购房政策,但保某公司在明知张某不符合首付款最低为总房款30%的购房条件,且并未离婚的情况下,与张某签订认购书约定支付总房款30%比例的首期款,此后又以购房新政为由主张首期款比例提高至总房款的70%,对认购书无法继续履行亦存在过错。

综上,本案所涉《保某花园认购书》无法继续履行系因双方约定的首期款比例不符合购房政策导致,对此双方均有过错。至于备案价与认购价的差额问题,并非本案认购书无法继续履行的根本原因。在双方无法按照购房政策协商重新协商一致继续履行认购书的情况下,认购书的解除并非单方违约行为导致,应当各自承担相应的责任。一审法院认定张某单方违约欠妥,本院予以纠正。现认购书已实际解除,张某主张要求保某公司退还定金100000元合理合法,本院予以支持,但对于张某要求双倍返还定金及支付利息的诉请,本院不予支持,予以驳回。