广州仅一家业主能进入使用的露台属于房屋专有部分吗？

张静律师解答：属于房屋专有部分。如下面这个案件，法官就认定露台虽然不在房屋平面图上，但仅该户业主能够进入使用，故属于该房屋专业部分，应由该业主维护使用。

判决书节选：

    法院认为：西侧露台应认定属于邓某802房专有部分的组成部分，具体理由如下：

根据民法典第二百七十一条的规定，建筑物区分所有权的建筑物，区分专有部分和共有部分。城某公司在本院调查时确认已销售整个楼盘，为此，其对建筑物已不具有业主的所有权或者共有权利。该西侧露台，或者属于802房专有部分的组成部分，或者属于共有部分。附件一《房屋平面图》虽标示“六座802房”，图示范围包括西侧露台与东侧的802房，但802房已加粗标示802房四至，且城某公司在本院调查时述称，《房屋平面图》包括西侧露台，是同一楼层上整体显示802房平面的实际需要，与其他房屋的平面图一致。为此，法院不单独将《房屋平面图》作为认定是否属于专有部分的依据，而结合其他事实及证据予以综合认定。

首先，建筑物区分所有权纠纷解释第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”该第（一）、（二）项是实质要件，第（三）项是法律要件。“能够登记”是指合法性，排除违法或者违章建筑，以及规划上应当属于高层防火避难特殊用途的公共屋顶，而并非只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的不是专有部分。没有记载，但符合两个实质要件的，也应当综合实际情况，认定是否为专有部分或者专有部分的组成部分。

第二，西侧露台的通道位于802房室内，无其他连接通道。该结构，规划上专属于特定房屋，不同于有两个以上通道或者仅有一个通道但其他业主均可以进入的其他公共露台，已决定西侧露台专属802房的权利人使用，而其他业主无法使用，无法成为共有部分进行共同管理。《商品房买卖合同》是否约定其专属802房使用，不改变其客观上已属于802房的专有部分的组成部分。

第三，邓某自2004年8月1日交收802房后，至法院于2020年2月4日受理本案之日，已实际专属使用长达十六年六个月。客观上，某苑有多幢住宅，结构与6座01-02一致。城某公司述称，其销售后没有对西侧露台作出安排，但是，根据常情常理，其销售时必然须与买受人协商涉及到西侧露台的使用，而且，其实际上默认了邓某和其他结构一致的权利人使用至今，没有作出相反安排。结合生活经验和常情常理，已可视为城某公司在《商品房买卖合同》的文字约定外，早已对西侧露台作出安排。

第四，民法典物权编的立法目的，在于明确物的归属，发挥物的效用。确定西侧露台属于专有部分或者共有部分，法律效果和实际意义，在于确定西侧露台权利、义务的负担主体，即在于保障权利人行使权利的同时，督促其及时履行维护的义务。本案中，除802房权利人外，其他业主，非经802房权利人允许进入802房室内，均无法进入西侧露台，既无法进入西侧露台行使权利，也无法进入西侧露台履行维护义务。为此，有仅且有，认定西侧露台属于802房专有部分的组成部分，才能确定该西侧露台由802房的权利人行使权利和负担维护义务，以及承担不履行义务所承担的责任，最大限度地发挥物的效用。

第五，民法典第六条规定公平原则，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”本案中，除802房权利人外，其他业主，非经802房权利人允许进入802房室内，均无法进入西侧露台。如认定西侧露台是共有部分，其他业主不能行使共同管理的权利，但负担维护义务，则相当于其他业主负担维护义务以及不履行义务所承担的责任，却专属于802房的权利人使用，权利和义务完全不一致，不符合法律内在的公平原则，于法于情于理不合。

综上，本案西侧露台，应认定属于802房专有部分的组成部分，而应不属于建筑物区分所有权纠纷解释第三条规定的共有部分。