广州张静律师解答：宅基地房的价值是分有证面积和无证面积的，有证部分价值高6-9千一平，无证部分价值低很多1-3千一平。另外，也要看房屋的新旧和位置哈。下面这个案件可供参考：卖家2002年将海珠区新滘镇一栋2层房屋卖给买家，买家买房后加建了4层至6层。2024年，卖家起诉合同无效。法院受理后，委托评估公司评估。最终评估出来房屋（321平）总价值是274万。其中，有证面积243平每平7590元共243万，无证面积206平每平1420元共29万，顶层铝合金棚160元每平共1.7万。最终，买家得到的赔偿总金额是159万（14万购房款+50万建设成本+105增值损失）

判决书节选：

   一审诉讼中，根据姜买家的鉴定申请，一审法院摇珠选定广东金某房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称评估机构）并委托其对涉案整栋房屋进行房地产市场价值的评估，过程中，该评估机构根据评估需要，同时进行了面积测绘，姜买家为此共支付评估费用9331元（预付20000元，评估完成后已退还10669元）及测绘费用8530元。评估机构于2025年2月6日出具《房地产估价报告（初稿）》后，就江卖家、姜买家双方对此分别提出的异议进行了书面回复。    此后评估机构出具正式《房地产估价报告》，载明估价结果为“经估价人员现场查勘和对当地市场进行分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，根据估价对象房地产的特点，采用科学的方法进行评估，得到估价对象房地产在价值时点法定用途、权利完整的情况下，于价值时点2024年12月17日的房地产市场价值为评估总值274.97万元（取整到百位）”，该报告“九、估价方法”中载明“本次评估遵循房地产估价的技术规范和估价原则，结合估价目的和当地房地产市场发育情况，根据估价委托人提供的资料和估价对象特点，评估专业人员对估价对象进行了实地查勘并调查当地房地产市场情况，故本次估价选用成本法、收益法对估价对象的房地产价值进行评估”。该报告还载明了《房地产估价结果明细表》及《构筑物估价结果明细表》，其中《房地产估价结果明细表》显示：涉案房屋的宅基地总价为273.23万元，证载建筑面积321.3平方米的评估市场价值为243.87万元（单价为7590元/㎡，备注“已办证，为房地产价值”）、另有建筑面积206.7564平方米的评估市场价值为29.36万元（单价为1420元/㎡，备注“未办证，为建筑物价值”）；《构筑物估价结果明细表》显示，面积为108.4403平方米的铝合金棚评估总值为1.74万元（单价为160元/㎡）。前述铝合金棚位于涉案房屋现天面层（第6层）。