广州一方出房一方出力合作经营，多占了地方能起诉腾退吗？

张静律师解答：看双方的合作协议如何约定。如下面这个案件，原告出房，被告出力合作经营项目，后原告发现被告把天台也占了，遂发函提出异议。被告回复称回分成给原告，原告便默认接受。后原告发现被告竟然在天台开起了火锅店，要求被告腾空天台返还。被告称是第三方公司所为，已经终止。法院最终认为双方合作约定的使用范围里包含了天台，即使被告短暂违约，但及时改正，遂驳回了原告要求腾退天台的诉请。

判决书节选：

本案争议的焦点是：精某公司主张咏某公司腾空交还案涉物业顶楼天台并支付占有使用费是否成立。现评析如下：本案中，精某公司与咏某公司签订《合作经营协议》约定双方合作经营动画科技馆项目，虽该协议约定的合作经营场地仅限于案涉物业2、3层范围，但根据双方此后函件往来及履行情况分析：精某公司经巡查发现咏某公司在天台摆放物品后，即于2020年9月27日发函要求咏某公司就顶楼使用问题向其提出书面申请，并称“如要利用楼顶进行与科技馆运营无关的其他经营性活动，必须事前征得我司同意”。由此反映，精某公司并未禁止咏某公司将双方合作场地范围拓展至天台，而仅是对其利用天台开展其他经营活动进行限制。2020年9月29日，咏某公司按照精某公司的函件要求回函表示“物业楼顶将作为动画科技馆配套活动区，近日将启动装饰，并计划于10月投入使用。该区域会纳入科技馆门票收入范围与贵司结算分成”。精某公司收函后未再提出异议，直至2020年12月24日其发现咏某公司在天台经营火锅才发出《关于停止×-1（天台）餐饮经营的函》，在该函件中也仅是认为餐饮服务不在双方合作动画科技馆的范围，故要求咏某公司停止餐饮经营活动。上述往来函件内容足以证实精某公司与咏某公司已达成合意，确定将案涉物业顶楼一并纳入动画科技馆的合作项目场地范围。事实上咏某公司也已对顶楼天台进行了装饰装修并实际于2020年10月下旬开展“灵感花园”的活动运营，同时针对天台活动区域制定门票价格，并按协议约定每季度向精某公司发送包括天台收入在内的《分成对账单》。在此过程中，精某公司从未对咏某公司的实际经营行为提出异议，由此进一步表明双方已实际变更了《合作经营协议》约定的合作场地范围，故咏某公司基于双方合作关系占有使用天台，并不构成对精某公司的物权侵害。至于精某公司提出咏某公司超出合作经营范围在顶楼经营餐饮项目等情况，一方面咏某公司已就第三方公司利用天台顶楼发布餐饮经营宣传图片的情况作出解释，精某公司也未有实质证据证实涉案物业天台仍有火锅经营，故精某公司要求咏某公司另行支付场地费用，缺乏事实依据。另一方面，如若咏某公司在履行《合作经营协议》期间确有存在不当利用场地等问题，精某公司亦可通过法律途径追究其违约责任。据此，在双方的合作经营关系尚未解除或终止的情况下，精某公司要求咏某公司腾空交还场地及另行支付占有使用费，理据不足，本院不予支持。