租赁合同终止转让费返还纠纷典型案例及律师评析

案情介绍：

2007年9月贵阳市某局将其位于某路的房屋门面租赁给赵某，双方签订了《租赁合同书》，合同约定租赁期限为五年，从2007年8月29日至2012年8月28日止，租金为每月13000.00元等内容。2008年12月27日赵某又将该门面转租给周某，双方签订了《转租协议》，该协议约定按原合同条款执行（即《租赁合同书》）。2009年1月1日周某再将该门面转租给黄某，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限为两年，从2009年1月16日起至2011年1月15日止。年租金为306000.00元，每半年支付一次，另外，该双方还口头约定了黄某要一次性支付周某250000元的转让费。合同签订后，黄某按约定支付给周某转让费250000元及半年的房屋租金，共计支付了403000元给周某，周某给黄某共出具了两张收条（一张系转让费，一张系半年租金的收条）给黄某。合同履行至2009年11月27日黄某突然接到贵阳市某局通知称，按照市政府规划，市某局某大楼门面需全面拆除。2009年12月31日贵阳市某控股有限公司发出了筑建投通字[2009]63号《关于房屋拆迁的通知》，要求于2010年1月31日整体搬迁。黄某知道该信息及收到通知后多次找到周某协商，要求返还房屋未使用期间租金及退还一部门转让费，但都遭到了拒绝。黄某在失望之余，眼看高额的门面转让费、租金都将成为泡影，变得心灰意冷。

案件分析：

2010年1月4日黄某来律所咨询，经陈述事实和审查其提供的相关材料后律师认为：黄某有权要求返还未使用期间的租金，且可以主张按实际使期限内退还未使用期间的转让费。后律师接受了黄某委托，通过认真分析该案，就该案提出了两种代理思路：第一种为向法院请求撤销合同，若按该思路诉讼就得证明合同签订时对方存在欺诈、胁迫的行为或者黄某存在重大误解、显失公平的情形。第二种为请求法院解除合同，即合同约定的租赁物必将灭失，致使租赁合同目的无法实现而要求解除。从现有的证据看，本案若按第一种思路显然举证相对较难，若按第二种思路现有的证据就可以满足该诉讼请求的需要。对比两种思路获取的诉讼结果也会基本一致，于是选择了第二种思路。并根据诉讼策略提出如下诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还租金38250元及门面转让费250000元；3、案件受理费由被告承担。

判决结果：

二0一0年三月十六日贵阳市云岩区人民法院作出了（2010）云民三初字第108号民事判决书。判决为：一、解除原告黄某与被告周某于2009年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周某于本判决生效后十日内一次性返还原告黄某支付的房屋租金38250元及转让费130208.38元；三、驳回原告黄某其余诉讼请求。至此，该案一审诉讼程序结束，已经完全达到了预期的诉讼目标。

律师评析：

转让费是指原有商家积累的客源、渠道、宣传基础、设备、商品等，大部分属于无形资产。作为商家要想开一间店首先就要考虑店辅的位置，而处于好地段的店辅更是让众商家不惜承担高额的转让费。在现今我国法律对转让费并没有明确具体的规定，而导致目前市场上出现的高额转让侵权的纠纷也越来越多。为了预防类似风险，请签约时慎重考虑。