刘宝静律师
律师观点分析
一、案情介绍
利津甲单位于数年前与乙签订房屋租赁合同，将房屋租赁给乙使用。2025年，因房屋漏雨导致室内装修损失，乙向人民法院提起诉讼，要求甲单位维修室外房屋并支付因漏雨导致的室内装修损失。刘律师担任甲单位代理律师。
二、案件分析
甲单位与乙之间存在房屋租赁合同关系。由于乙欠付房租，2024年7月甲单位曾委托刘律师代理起诉乙，要求乙支付房屋租金，经人民法院依法审理，判决乙向甲支付房租。乙在判决生效后尚未履行支付义务。2024年12月，乙向人民法院提起诉讼，要求甲方承担室外漏雨维修责任并赔偿室内装修损失。《民法典》规定，出租人承担维修义务，除非双方另有约定。房屋租赁合同中约定甲方承担维修责任。从法律规定与合同约定两方面综合考虑，甲单位均需要承担维修责任。但是，乙方诉讼请求中要求的维修费金额明显过高应予核减，乙方尚欠付甲方房屋租金应予抵销，因此，甲单位需要积极应诉。
三、诉讼策略
在案情分析的基础上确定本案中有两大重点，一是维修费金额，一是乙方欠付租金。因乙方维修费金额主张过高，双方没有达成一致意见，乙方申请司法鉴定。鉴定机构现场勘验过程中，刘律师全程参与并指出因乙方对屋顶不合理使用导致漏雨以及室内有部分损失与漏雨无关，一定程度上避免鉴定范围扩大。最终，鉴定机构出具的鉴定意见中，室内装修损失费金额远远低于乙方主张的金额。《民法典》第五百六十八条规定，“当事人互负债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销;但是,根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”刘律师在庭审中提出要求用生效判决书确认的乙方欠付甲方的租金对甲方应付的室内维修费进行债务抵销。庭审结束后，刘宝静律师再次梳理庭审中的各方主张及证据，多重角度进行分析形成代理意见，并将书面《代理词》提交到人民法院。
四、判决结果
1、甲单位承担室外漏雨部分的维修责任；
2、甲单位用乙欠付的租金与应支付乙的室内装修损失进行债务抵销，债务抵销后，乙应支付剩余的租金与违约金。
经过刘宝静律师的努力，乙的室内装修损失费用相对于其主张金额大幅下降，并且该部分费用与其欠付甲的租金进行债务抵销，有效降低了甲的损失。
五、总结
每个案件都有其独特性，作为律师，从维护委托人利益的角度出发，有时侧重于证据分析、有时侧重于法律逻辑。在应诉过程中，律师需要对案件进行全方位评估并采取不同的应诉措施。在对案情进行深刻了解的情况下，律师需要明确答辩重点，避免“眉毛胡子一把抓”，对重点问题详细论述，对次要问题简单论述。基于法律规定与合同约定，甲方需要承担维修责任的情况下，答辩的重点从甲单位是否需要承担维修责任转移到维修金额以及债务抵销上面，因此，案件办理过程中，刘律师对维修金额以及债务抵销进行充分论证并做出详细的法律逻辑推理，同时对是否承担维修责任以及乙方过错的意见进行简要分析说明。通过层层递进的论述，辅以相应的证据以及严密的逻辑推理，债务抵销的主张得到了支持，从而实现委托人“零付款”目标。