刘龙
律师观点分析
案件基本情况：被告与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告就被告位于丹寨县中央名府的住房提供物业服务，收费标准为步梯房0.7元/月/平方米、电梯房1.1元/月/平方米、非住宅物业1.3元/月/平方米、能源公摊费为10/月/户，物业服务费应当于每月的10日前支付，产权人应当履行缴纳义务，原告按照上述标准收取物业服务费用，并按照合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或者亏损由原告自行负责，合同有效期从2017年5月11日起至2018年12月31日止。现合同已经到期自行终止，但被告尚未履行应尽的缴纳物业管理费用的义务，其作为产权人出租的中央名府第二期门面房屋从签订合同至2018年12月31日止，累计拖欠原告物业管理费共计138573元，双方多次协商未果，现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令被告支付物业费共计138573元；2、本案诉讼费由被告承担。
法院审判：被告贵州省XX公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告重庆XX公司支付物业服务费138573元。
案件受理费3071元，由被告贵州省XX公司承担。- 律师点评：一、关于被告是否应承担空置门面物业服务费的问题。首先，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用建设单位交纳”的规定，作为中央名府开发商即建设单位的被告应对其已竣工而尚未出售的物业承担物业服务费。其次，原、被告双方在合同中并未约定“尚未出售”的物业不交纳物业服务费，而仅在合同第七条约定“甲方自留物业（含幼儿园、儿童乐园及住房一套），甲方自行管理不承担物业服务费”，从该约定来看，自留物业仅包含幼儿园、儿童乐园及住房一套，并未包含“尚未出售的空置物业”。基于上述两点理由，空置门面物业服务费应由被告承担。二、关于被告出售后返租和没有出售而出租的门面的物业服务费是否由被告承担的问题。根据《物业管理条例》第四十一条的规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定、双方在合同第七条约定“业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任”的约定，本院认为，业主或者物业使用人对于约定范围内的物业费，都有义务向物业服务企业支付；其连带债务，因业主或者物业使用人向物业服务企业的清偿而消灭；业主在承担了连带责任后，可以向物业使用人追偿。因此，在本案原告仅起诉被告的情况下，无论出售后返租和没有出售而出租的门面的物业服务费，被告应当先向原告支付，然后再向物业使用人即物业承租人追偿，故原告对被告提起的出售后返租和没有出售而出租的门面物业服务费，本院予以支持。基于上述理由，且被告在答辩中认可原告的请求金额138573元，因此，对原告要求被告支付物业服务费138573元的诉讼请求，本院予以支持；被告的辩称，没有法律依据，故要求驳回原告的诉讼请求的理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《物业管理条例》第四十一条之规定依法判决。