廖XX、张XX定金合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

原告：廖XX，男，1978年8月15日出生，汉族，住湖南省湘乡市。

委托诉讼代理人：周XX，女，1981年6月14日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系廖XX之妻。

委托诉讼代理人：刘X，湖南XX律师。

被告：张XX，男，1970年3月15日出生，汉族，住湖南省湘阴县。

原告廖XX与被告张XX定金合同纠纷一案，本院于2022年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2022年4月6日公开开庭对本案进行了审理。原告廖XX的委托代理人周XX、刘X及被告张XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告廖XX向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告返还原告购房定金20000元、购房款10000元；2、请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2021年1月23日在中间人的介绍下签订《购房定金协议》，第二条约定：乙方表示对甲方房产购买的诚意，向甲方支付定金人民币20000元整；第四条约定：甲乙双方约定于2021年12月31日前签订房屋购买合同，乙方一次性付款，甲方将房屋交付给乙方。在中间人的见证下，原告将20000元定金现金交付给被告。双方口头约定买卖合同签订后，原告将购房余款交由中间人代管，在房屋过户后，中间人再将房款交付给被告。定金协议签订之后，被告因为资金周转向原告陆续借款10000元，冲抵购房款。后原告了解到被告的房屋虽然有房产证，但是土地使用权是集体性质，不能办理产权过户手续，房屋买卖合同即便成立也无法生效。截止起诉之日，原被告双方就房屋登记过户的主要条款达不成一致意见，无法按照定金协议的约定时间签订房屋买卖合同。为此原告特向贵院起诉，请求被告返还定金和购房款合计3万元。

被告张XX辩称：在签订定金协议时，被告没有隐瞒房屋暂不能过户的事实，被告已告知原告其可以协助过户，但不保证包过户，被告对此无过错，且被告产生了租金损失和房价下跌损失，2万元定金不足以弥补损失。被告认可借了原告1万元。

经审理查明，被告张XX的岳父与案外人郑X是朋友，原告廖XX租赁了郑X的门面做生意，被告的岳父在与郑X聊天过程中讲被告张XX有一套房屋要出卖，但没有谈成，原告听说后就与郑X讲，愿意购买被告的房屋。经过郑X介绍，原、被告初步达成买卖意向，口头约定房屋价格为19.5万元，过户费用由原告自行承担，办完过户手续之后再支付全款。2021年1月23日，原、被告双方签订了一份“购房定金协议”，协议约定出售方（甲方）为张XX、买受方（乙方）为廖XX。并约定：“一、甲方准备将座落在文星镇东湖XX的一套房屋出售给乙方（房屋详情见房产证）。二、乙方表示对甲方房产购买的诚意，向甲方支付定金人民币贰万元整。三、房价款壹拾玖万伍仟元整。四、甲乙双方约定于2021年12月31日前签订房屋购买合同，乙方一次性付款，甲方将房屋交付给乙方。如果甲方未能履行本条，将双倍返还定金给乙方，如果乙方未能履行本条，则支付给甲方的定金不予返还”。原、被告作为买卖双方，介绍人郑X作为见证人均在该份定金协议上签名确认，原告当天即向被告支付了2万元现金。在签订定金协议的当天，原告夫妇、被告、证人郑X及被告的岳父均在场。证人郑X出庭证明，签协议时双方谈到了房屋过户的事情，原告讲了先付定金，过了户再付全款。签订了定金协议后，原告讲房屋房价下跌，房屋又有点漏水，希望房价能够少一点，证人和被告岳父讲要被告少5000元，被告岳父同意了。后来被告有一个兄弟在房产局工作，被告打电话问他兄弟房屋能否过户，被告的兄弟便直接到了原告的门面上来，当时被告和被告的岳父均在，被告的兄弟讲房屋暂时办不了过户手续，但可以去进行公证，等到可以办手续的时候再去办手续，原告讲所有的房款留4万元，等到办完过户手续后再支付余款。被告对于证人证明的情况部分不认可，被告称签定金协议时，原告夫妇都在，原告夫妇作为外地人希望房屋能够过户，他便讲了房屋必须过户的话事情就搞不成，房屋是否能够过户，他不能保证，但可以通过公证的方式确认归原告夫妇，原告夫妇默认并交付了2万元给他。他并没有隐瞒不能过户的事实。

原告付了定金后因过户问题未能与被告谈妥，原、被告没有继续签订房屋买卖合同。在签订定金协议后，被告又向原告及其妻子周XX借款1万元，由周XX微信转账支付给被告。后原告认为被告不能达成他房屋过户的目的，应当退还2万元定金，微信转账的1万元本应冲抵购房款，现未买房屋，该1万元应作为房款予以退还。对于微信支付的1万元，被告称他当时是向原告借款，如果房屋交易成功了就冲抵房款，这1万元他认可，并且愿意偿还给原告，但对于2万元定金，因合同并非他不愿意与原告签订，他不愿意退还，原告主张退还无道理。

上述事实，有原告提供的购房定金协议、微信聊天记录、转账记录、房屋产权证书、证人证言，与原、被告双方的当庭陈述记录在卷佐证证实，足以认定。

本院认为，原、被告双方经过协商后自愿签订了购房定金协议，双方在定金协议中明确约定原告系出于购房诚意支付被告定金2万元，并约定了正式签订合同的期限，该份定金协议是双方真实意思的表示，合法有效。原、被告签订该份协议的目的是为了保证双方能够在约定的期限内订立房屋买卖合同，虽双方在签订定金协议时谈及过户事宜，但在协议中并未明确约定以交付定金作为房屋过户的担保，根据证人及双方的陈述，双方在签订协议时仅就过户事宜有过口头的洽谈，但并无正式、明确的约定，故该定金协议系以交付定金作为订立合同的担保，而非以交付定金作为履行合同义务的担保，该定金的性质应为立约定金，而非违约定金。且原告只是听说被告房屋存在不能过户的风险，原告并无证据证明被告房屋确实存在无法过户的事实，现原告交付定金后拒不与被告签订房屋买卖合同，系原告不履行定金协议约定的义务，被告并无过错，原告以该房屋不能过户、买卖合同无法生效为由要求被告退还2万元定金，无事实和法律依据，本院不予支持。

另外，在签订定金协议后，原告通过微信共计转账1万元给被告，原告主张此款已转化为购房款，要求被告予以退还。根据原告提供的微信聊天记录显示，该1万元系被告因资金周转困难向原告所借，原、被告双方最终并未签订房屋买卖合同，故该1万元并未转化为购房款，原告主张由被告退还购房款1万元不符合法律的规定。但被告当庭认可向原告借款1万元的事实，且表示愿意偿还给原告，考虑到该1万元借款的法律关系主体系本案原、被告双方，且无争议，虽与本案非属同一法律关系，但被告予以认可，为避免诉累，本院在本案中一并处理，依法认定由被告将该1万元借款偿还给原告。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条、第六百七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、限被告张XX于本判决书生效之日起十五日内偿还原告廖XX借款1万元；

二、驳回原告廖XX的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费275元（原告已预交），由原告廖XX负担225元，被告张XX负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。