东莞市XX公司、叶XX租赁合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点是：一、涉案《专柜出租合同》的效力，原告主张解除涉案《专柜出租合同》是否合法有据；二、被告应否向原告退还进场费；三、被告应否向原告退还促销员费用。

关于焦点一。涉案房屋没有不动产登记信息，也没有办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，故涉案《专柜出租合同》无效。无效合同自始无效，故本院对原告关于解除合同的请求不予支持。

关于焦点二。根据上述司法解释第四条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定及《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，虽然涉案《专柜出租合同》无效，但原告仍应参照合同约定的租金标准向被告支付涉案房屋的占有使用费。原、被告在涉案《专柜出租合同》虽然没有明确约定每月的租金标准，但双方约定原告向被告支付60000元的进场费，原告可以在被告的经营场所销售600000元的商品，合同终止，故本院认定原、被告双方的场地租金并非按月计算，而是按销售额计算。涉案合同约定签合同时原告先付30000元，余下30000元分3个月扣清，原告于签订涉案合同当天向被告支付了30000元，虽然收据上表述为推广费，但原告并没有委托被告进行推广的意思，故本院认定2019年8月26日原告向被告支付的30000元为进场费。根据原、被告双方的微信聊天内容，2019年9月至同年12月共4个月原告的销售额合计为32496元（5500元+11400元+596元+15000元），被告通知原告于2020年8月31日撤场，但原、被告双方均未提供证据证明2020年1月至同年8月的销售额，故本院根据上述销售额推算2020年1月至同年8月的销售额为64992元（32496元÷4×8），并由此计算原告在涉案场所的所有营业额为97488元（32496元+64992元）。按60000元进场费可销售600000元商品的标准计算，原告的上述营业折算为占用费应为9748.8元。原告已向被告支付了30000元，故被告应向原告退回进场费（占用费）20251.2元（30000元-9748.8元）。本院对原告主张退回的进场费在20251.2元的范围内予以支持，超出该金额的部分不予支持。

关于焦点三。原告租赁的是被告的经营场所的专柜，因此，在外界看来，原告经营的区域亦属于被告经营的场所，顾客到原告的区域选购商品，或多或少需要咨询或帮助，如果顾客找不到原告的促销员，势必会找被告的工作人员求助，会让被告需要更多的人力支出。从原、被告双方在涉案《专柜出租合同》中约定了原告需要自行聘请1名销售人员亦可以看出以上推论的准确性。如果原告没有聘请促销员而需要被告的人力资源支持原告销售商品的，相应的费用应由原告承担。根据原告提供的被告出具的收据可见，2019年9月、10月被告没有扣原告的促销员费用，2019年11月、12月被告每月收取原告的促销员费300元，2020年1至8月被告每月收取原告的促销员费500元，但原告从未向被告提出异议，并且持续的向被告支付促销员费，由此可见，原、被告是协商一致原告从2019年11月起的促销员由被告的人员承担，并且由原告向被告支付促销员费。虽然涉案《专柜出租合同》无效，但原告已接受了被告提供的促销员服务，故原告应仍承担促销员的费用。本院对原告关于主张判令被告退还促销员费用4000元的请求不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2020】17号）第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、限被告叶XX于本判决生效之日起三日内向原告东莞市XX公司返还进场费（占用费）20251.2元；

二、驳回原告东莞市XX公司的其他请求。

代表我方原告整体胜诉。

案号：（2021）粤1972民初2253号