律师观点分析
原告重庆市江北区华立天地豪园业主委员会(以下简称天地豪园业委会)诉被告重庆市规划和自然资源局行政登记一案，于2019年1月31日向重庆市江北区人民法院提起行政诉讼。该院受理后，向重庆市第一中级人民法院报请指定管辖。重庆市第一中级人民法院于2019年3月22日作出（2019）渝01行辖82号行政裁定书，裁定由本院管辖。本院2019年4月8日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因重庆XX公司（以下简称XX公司）系本案被诉行政行为的相对人，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年5月15日对本案进行开庭审理，原告负责人汪XX及委托代理人曾X、蒋XX，被告委托代理人刘XX，第三人委托代理人李X出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：重庆市江北区华XX自交房以来，一直将重庆市江北区XX附×号房屋(以下简称会所三楼)作为小区物业管理用房及业主委员会办公用房。经历几届业委会变更，也经过几次诉讼，现原告才得知，原重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称重庆市国土房管局）将属于全体业主所有的物业管理用房重庆市江北区XX附×号房屋（以下简称会所一楼）和重庆市江北区XX附×号房屋（以下简称会所二楼）登记到第三人名下。但在规划竣工图显示会所一楼为小区智能化设备用房、监控大厅约100㎡，会所二楼为物业管理用房约100㎡。现第三人已经将该房屋进行不合理转让，办理了房屋产权变更，并设立抵押登记。被告在办理涉案房屋所有权首次登记行为时，重庆市人民政府颁发的《重庆市物业管理办法》第二十条明确规定，“移交物业时，房屋出售单位按房屋总建筑面积5‰比例向该物业管理区域提供物业管理用房（最低不少于30平方米）。物业管理用房按建筑安装工程造价折算，以购房者应缴纳的住宅共用部位、共用设施设备维修基金充抵。该管理用房属业主共有。”但原重庆市国土房管局无视该办法的规定，对于属于全体业主共有的房屋办理了权属登记，且办理至第三人名下，属于违法登记，这也导致天地豪园小区全体业主的合法权利遭受侵害，更致使目前小区无合法的物业管理用房。现原告起诉请求法院确认原重庆市国土房管局对重庆市江北区XX房屋给第三人办理的所有权首次登记行为违法，本案的诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、2016年，原告就第三人将涉诉房屋出售的行为诉至重庆市江北区人民法院，重庆市江北区人民法院于2017年12月8日作出(2016)渝0105民初6700号民事判决记载：“2007年1月29日，天地豪园×号在国土房管部门整体进行了新建房所有权设定登记，建筑面积为1514.61平方米，使用用途为会所，权利人为XX公司。”由此证明原告最晚在2017年就已知晓原重庆市国土房管局作出的首次登记行为。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条第一款之规定，原告的起诉超过起诉期限。2、根据第三人在申请办理重庆市江北区XX房屋首次登记时提供的《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案登记证》等材料显示，该房屋用途均为会所，建设单位为XX公司，未显示该房屋为属于全体业主共有的部分。因此，原重庆市国土房管局根据第三人的申请，为第三人办理首次登记的行为与原告无利害关系，原告不具有本案适格的原告诉讼主体资格，请求法院依法驳回原告的起诉。3、根据《重庆市土地房屋权属登记条例》（2004年）第六条之规定，原重庆市国土房管局是行使土地房屋权属登记行政职能的行政主体，是办理土地房屋权属登记的行政机关，有权对涉案房屋办理首次登记。4、原重庆市国土房管局对重庆市江北区XX房屋办理首次登记的行政行为依据的证据确实充分、适用法律法规正确、符合法定程序，合法有效。5、《重庆市物业管理办法》第二十条规范的对象是房屋出售单位，是要求房屋出售单位提供管理用房以及管理用房的权利归属，该条文不是登记部门办理首次登记的依据，故原告诉原重庆市国土房管局登记行为违法的理由不成立。
第三人述称：根据(2016)渝0105民初6700号民事判决，2016年9月27日下午2时30分在重庆市江北区人民法院开庭时，庭审中李XX陈述其与开发商签订了三份买卖合同，买下了包括物业用的共三层房屋，原告的起诉已超过起诉期限。（2015）江法民初字第10157号民事判决和（2016）渝01民终2168号民事判决，对本案涉案房屋的立项、规划以及登记作出了详细说明，涉案房屋自始至终均为会所。原告在起诉状中所述会所一楼和会所二楼面积不属实，且上述图纸中标记的功能只能显示是开发商商业所用的物业管理，而非小区的物业管理用房。
经审理查明：原重庆市国土房管局于2007年1月29日受理XX公司就天地豪园145号房屋申请设定登记后，经审查，颁发了房地产权证，载明房地权利人XX公司，土地房屋座落重庆市江北区XX，建筑面积1514.61平方米等内容。后天地豪园业委会起诉XX公司、李XX商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院经审理，于2017年12月8日作出(2016)渝0105民初6700号民事判决书并宣判，该判决书另查明部分载明：“2007年1月29日，天地豪园×××号在国土房管部门整体进行了新建房所有权设定登记，建筑面积为1514.61平方米，使用用途为会所，权利人为XX公司”。2019年1月31日，原告天地豪园业委会提起本案行政诉讼，请求确认原重庆市国土房管局为第三人XX公司办理的产权证的首次登记行为违法。
本院认为：在行政诉讼中，起诉期限制度对于促使当事人及时行使权利，维护行政法律关系的稳定具有重要价值。当事人提起行政诉讼应当在法定的起诉期限内提出，如果当事人不在法定期限内主张权利，则依法丧失了获得法律救济的权利。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，从庭审查明的事实，能够证明在江北区人民法院于2017年12月8日作出(2016)渝0105民初6700号民事判决书时，原告已经知道被诉103房地证2007字第04785号产权证这一行政行为的内容，其于2019年1月31日提起本案诉讼，超过了上述司法解释规定的期限。原告在庭审中主张2017年12月8日收到江北区人民法院（2016）渝0105民初6700号民事判决书时，并不知晓被诉行政行为违法，起诉期限应从2018年11月知晓该行政行为违法并侵害其权利之日起计算的理由，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项，裁定如下：
驳回原告重庆市江北区华立天地豪园业主委员会的起诉。
本案诉讼费50元，退回原告重庆市江北区华立天地豪园业主委员会。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
李赢律师
