律师观点分析
原告汪XX与被告重庆XX公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪XX及其委托诉讼代理人曾X、杨XX，被告重庆XX公司的委托诉讼代理人李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪XX向本院提出诉讼请求：请求确认原被告于2006年8月19日签订的《重庆市商品房房屋买卖合同》第十四条有效。事实和理由：2006年8月19日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定“甲方（被告）关于基础设施、公共配套建造正常运行的承诺：本项目物管用房为326㎡，位于华XX三楼”。原告为明确合同条款，确认该条款的效力，故提起本案诉讼。
被告重庆XX公司辩称，该条款在合同签订时是合法有效的，但是由于原告怠于行使权利，客观情况已经发生变化，该条款实际上已经失效。首先，在被告将买卖合同约定的房屋所有权转移给原告之时，买卖合同的目的就已实现，买卖合同中关于被告提供涉诉房屋用于物管用房约定的附随义务的法律效力就已经终止。其次，被告作为涉诉房屋的产权人，有权对涉诉房屋进行处分，涉诉房屋从2001年11月取得建设规划许可证，到2003年8月通过建设工程规划验收，到2007年1月进行新建房所有权设定登记，再到2015年1月产权变更为案外人李XX，其用途一直为会所。被告在签订合同之时，有权对涉诉房屋的实际用途进行处分。现被告已经为物业公司提供了其他物管用房，涉诉条款的效力也已终止。双方签订的合同至今长达十三年，原告在接房时未提出异议，原被告的权利义务已经履行完毕，原告的起诉超过了诉讼时效。合同订立涉及历史遗留问题，被告与小区业主基于对会所三层的不同认识，先后签订过不同版本的商品房买卖合同，因此本案的约定不能及于其他案件，且本案并非简单的合同纠纷，而是历史遗留问题导致的系列纠纷。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《重庆市商品房买卖合同》、（2015）江法民初字第10157号民事判决书、（2016）渝01民终2168号判决书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：朱X等人与被告签订的8份《重庆市商品房买卖合同》与本案不具有关联性，本院不予确认；函告及EMS寄件单，函告系复印件，且其落款时间与EMS寄件单时间无法核对，对该组证据，本院不予确认。
本案本院认定如下事实：2006年8月19日，原告与案外人汪X共同和被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告与案外人汪X共同购买被告开发的位于重庆市江北区XXX单元X-X号房屋。该合同第十四条（甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）约定：“本项目物业管理用房326㎡，位于华XX三楼”。
2006年9月26日，涉诉房屋办理产权登记。2015年，案外人李XX曾向本院提出诉讼请求，要求重庆XX公司（涉诉小区物业管理企业）腾退占用的位于重庆市江北区XX附X号房屋。后经重庆市第一中级人民法院二审判决，李XX的请求最终被驳回。
本院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的第十四条所约定的内容并无合同条款无效的法定情形，该条款应属有效。关于被告主张双方之间的合同义务均已履行完毕，客观情况已发生变化的意见，属于合同签订后的实际履行问题，并不涉及缔约时合同效力的认定，故关于原告要求确认《重庆市商品房买卖合同》第十四条有效的请求，本院予以支持。因原告主张为合同条款的效力确认，属确认之诉，不应适用诉讼时效的规定，故被告关于原告提起的确认合同条款有效的请求已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：
原告汪XX与被告重庆XX公司于2006年8月19日签订的《重庆市商品房房屋买卖合同》第十四条有效。
案件受理费减半收取40元，由被告重庆XX公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
李赢律师
