房地产公司保证人追偿权纠纷案

律师观点分析

1、案情简介

本案原告为知名房企，在预售房屋后办理分户证之前，向银行出具担保协议，承诺在贷款业主办理抵押权证登记之前，就其贷款事项承担连带担保。本案被告作为购房的业主，在贷款购房后未能按约向银行履行分期付款义务，使得银行对被告及原告房企同时进行了款项追偿。原告作为连带责任人依法将被告款项及利息罚息全额支付后，向被告行使债权追偿权。秦琰律师作为原告的代理律师，依据法律规定及合同约定，有效保障了原告的诉讼利息，法院除支持了原告代偿的全部金额，还支持了延期利息部分，本案最终获得全胜。

2、案件总结

（一）本案的思路可以有两种：（1）向法院申请代偿诉讼，因为原告已经代为偿还了款项，其根据法律及保证协议的约定，可以向被告申请代偿款的追回；（2）向法院申请解除购房合同。根据购房合同的约定，被告少于支付银行贷款造成原告代偿的，原告有权解除合同。解除的效果即收回房屋，代偿款不予追究。

以上两种请求的目的不同在于，第一种请求旨在收回代偿款，而第二种请求旨在追回房产。以哪种请求起诉需要看原告的目的，经沟通，原告根据固有的要求选择代偿诉讼，由此，在被告仍不支付款项的情况下，得就案涉房屋进行拍卖。

（二）本案的另一个主要问题在于银行方，追偿纠纷开庭前，原告得知被告因装修贷款未还，亦被银行起诉，银行对于该装修款办理了预抵押，因此，本案中的房屋除原告的房款债权外，还含有银行的装修款。对于执行过程中的拍卖程序，在顺利敲定拍卖款项后，银行将享有该笔款项的有限受偿权。

3、给予当事人的建议或意见

作为原告的房产开放商，如果有能力了解选择的话，对于业主的支付能力应当进行一定的前期调查，如果其并无经济实力，则在办理分户之前，开发商需对客户违约行为向银行承担责任，这里除不可避免的讼累，还可能由此支付额外的赔付金额。

此外，对于诉讼方向的选择，不建议一味的主张追偿，被告未能按约完成贷款的偿还，很大的原因是其已不具备支付能力，此时，开发商即便取得追偿权纠纷的胜利，依然无法从被告手中获得代偿款。而后在执行阶段进行拍卖可能会收到流拍的结果。如果有这样的预见，选择解除合同可能更为妥当，虽然不能要求被告偿还款项，但可以直接收回房屋，既避免了漫长的拍卖程序及费用，又可以自行处置房产，节约诉讼资源。