商业街商铺租赁合同纠纷

律师观点分析

1、案情简介

案涉房屋系商业街租赁商铺，承租人自开业入驻以来，一直未向商铺所有权人（即出租方）支付租赁费用，有鉴于此，出租人作为原告向承租人提起诉讼，并委托本人代理案件一审、二审。随后我们建议委托人按照租赁合同约定向承租人统一下达开业日期，最终经调解，双方同意自开业日期下达之日起收付租金。

2、案件总结

本案的关键在于《商铺租赁合同》本身，其中内容为：“起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期，接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日，乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准。”据此，双方就下达开业通知是否为收租的前提条件这一问题产生较大争议，承租人认为在出租方未下达正式通知之前，都应当视为试营业；出租方认为，应当以实际经营日作为租金收取的起算点。

此外，由于出租方系国有地产企业，且前期在商铺管理上确实存在各种经营不善（如宣传承诺未兑现、开业通知迟迟未下达、设备维修不及时等），导致众多承租方怨言不断。双方矛盾已在社会造成不良影响，故而使得出租方在争取租金权益时出现执行障碍。

3、给予当事人的建议或意见

（1）由上可知合同的起草在纠纷解决中还是十分重要的。当事人在起草合同时一定要注意权利义务的内容拟制，有些看似是“权利”的部分，如果没有明确厘清，可能在纠纷解决中成为对方抗辩的“义务”；

（2）合同双方在签订生效后，务必做到严谨履行，如施工图纸的保存、审核；商铺交付验收的签字清单，以及合同规定的己方义务，一旦后期形成诉讼，以上文件或行为都可能成为庭审质证的关键。切勿因一时疏忽而减损本该属于自己的权利；

（3）社会影响层面。本案委托人起诉的承租人有上十户，且在同一时间将之列为不同案件的被告，这种群体诉讼策略容易迫使承租商户“抱团”，共同抵制出租方合法的利益诉求，一旦形成社会影响，就会产生强势“欺负”弱势的霸凌印象，进而在舆论中陷于不利。正确的做法，应当就事论事，逐一起诉，在诉讼内容上可以根据不同的诉讼结果进行调整增进，不致出现一荣俱荣、一损俱损的格局。