租赁合同纠纷

律师观点分析

福建省福州市仓山区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）闽0104民初459号

原告：王某，男，汉族，住福建省仙游县。

委托诉讼代理人:于金丹，福建闽源律师事务所律师。

被告：姚某，男，住福建省闽侯县。

原告王某与被告姚某租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人于金丹、被告姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租赁押金10000元；2.被告支付上述资金占用期间的利息，以10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年12月10日起计算至上述款项实际返还之日止；3.被告赔偿原告支付的中介费4800元以及利息损失，以4800元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2016年12月10日起计算至上述款项实际付清之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月29日，原、被告双方签订《房地产租赁合同》，被告将其承租的坐落于福州市仓山区红星国际二期×号写字楼×、×号店面转租给原告，原告于合同签订当日向被告支付10000元租赁押金。2016年12月1日，原告才得知，被告需征得原出租方书面同意转租后才可转租第三人，否则不得转租。原告要求被告出具原出租方同意其转租的书面材料，以便原告能够获得合法承租权，但经多次协商直至今日被告未能获得原出租方的书面同意。被告在明知无权转租情况下隐瞒事实与原告签订转租合同，存在欺诈行为，违反了诚实信用原则。因被告无权转租，事后又无法获得原出租方的追认，导致原告无法获得该房屋的合法承租权。现被告未交付房屋，原告也未实际占有使用该房屋，双方之间并未形成房屋租赁关系，被告应退还原告押金。被告拒不退还租赁押金的行为己侵犯了原告的合法权益。原告于2016年12月10日通过律师事务所向被告发律师函告知解除合同，退还押金，但被告仍拒绝退还。原、被告在福州市仓山区陇海房产中介所的居间下签订本案涉诉房屋租赁合同，原告于合同签订当日即2016年11月29日向福州市仓山区陇海房产中介所支付中介费4800元，根据原、被告双方之约定，被告应保证所出租房屋权属清楚，否则应承担相应的法律责任。现因被告姚军隐瞒其无权转租的事实，事后又无法获得原所有权人的追认，导致合同签订后原告无法获得合法承租权，故应由被告赔偿原告支付的中介费以及相应的利息损失。

被告辩称，在被告与原告签订租赁合同后一周左右，被告就联系原告让他和被告一起到华群公司开具同意转租证明，因为开具同意转租证明需要华群公司、原告及被告同时在场，需要提供被告与原告的租赁合同、原告的营业执照等材料给华群公司，而且需要办理重新装修许可证等，但原告一直不配合被告去办理相关手续，后来原告说他们内部合伙有分歧，不想租店面了，因此是原告违约在先,现原告要求返还10000元押金是不合理的。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告对原告提交的10000元支付宝转账凭证、房屋租赁合同真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。原告提交了律师函、中国邮政EMS快递单的原件核对，故本院对该组证据的真实性予以确认。原告起诉时提交的4800元收款收据是编号为×××的复印件，庭审时提交的原件却是编号×××，两张收款收据中盖的都是”福州市仓山区隆海房产中介所租赁专用章”，而原、被告签订的《房地产租赁合同》中的签约地点又是”家天下红星国际店”，原告提交的律师函中亦是写明”在家天下中介的见证下签订《房地产租赁合同》”，故本院对原告提交的4800元收款收据不予采纳。原告提交的4800元支付宝转账凭证系截图复印件，显示对方账户为”晓辉”，无法证明原告所称的其指定第三人向福州市仓山区隆海房产中介所支付佣金4800元，且如前文所述，福州市仓山区隆海房产中介所与租赁合同及律师函中的”家天下中介”不符，故本院对该支付宝转账凭证不予采纳。2.被告提交的通话录音自称形成于2016年12月底，但却未在本院指定的举证期限内提交，而是庭审时当庭提交，该录音未经原告确认，无法明确录音的时间的对话的人物，故本院对该证据不予采纳。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

被告向案外人福州华群投资有限公司承租坐落于福州市仓山区金华小区（红星国际二期）×#商业×店面、×店面，租赁期自2015年12月23日至2035年12月22日。承租期间，被告如需转租或部分转租，需经福州华群投资有限公司书面同意，未经书面同意不得转租。2016年11月29日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定被告将坐落于福州市仓山区红星国际二期×店面、×店面出租给原告，租期自2016年12月1日至2021年11月30日，月租金16000元，押金为三个月房租，原告应在合同签订时先付押金两个月，在2017年2月1日付房租时再补齐一个月押金。原告于合同签订当天通过案外人王国林向被告转账支付押金10000元。后被告未向原告出具福州华群投资有限公司的同意转租证明，原告未支付剩余押金，亦未使用讼争店面。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。被告与福州华群投资有限公司的租赁合同中明确约定被告如需转租需经福州华群投资有限公司书面同意，未经书面同意不得转租。被告在未取得福州华群投资有限公司书面同意的情况下将店面转租给原告，事后又未获得福州华群投资有限公司的追认，违反了诚实信用原则，现原告诉请被告返还押金10000元并支付资金占用利息，本院予以支持。关于原告主张的中介费4800元，如本院证据认定中的分析，原告提交的证据无法证明已向”家天下中介”实际支出中介费，且双方的租赁合同中并未约定，故本院对原告的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：

一、被告姚某于本判决生效之日起十日内向原告王某返还租赁押金10000元并支付占用利息（按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2016年12月10日计至款项付清之日止）；

二、驳回原告王某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费170元，由原告王某负担50元，被告姚某负担120元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。

审　判　长　　吴灵婧

人民陪审员　　陈贵容

人民陪审员　　秦　霖

二〇一七年十月二十八日

书　记　员　　林彦琪