叁亿元的房屋买卖合同履行过程中被法院查封成功维权案例

律师观点分析

案件简介：买房人购买开发商价值叁亿元房产，合同履行过程中，房屋被法院查封。由此导致合同无法履行过户程序。买房人决定通过法院诉讼解决，诉讼请求如何确定？是要求解除房屋买卖合同？解除后，买房人的权利从物权期待权转换为债权，权利的受保护程度更低。是要求继续履行合同？在存在查封的情况下，合同履行存在法定障碍，障碍怎么消除？

律师点评：首先、在不存在房屋被查封、抵押的情况下，买房人与开发商双方签订《购房合同》，开发商是涉案房产的登记所有权人，其负有协助买房人办理房产过户的法定附随义务，要求协助办理房产过户手续的诉讼请求，会依法得到支持。

其次、本案房屋在办理过户之前被查封或者被设置抵押，则不能办理房屋过户手续。不动产物权登记系物权变动的生效要件，虽然订立了合法有效的购房合同，但只有依法办理了房屋所有权转移登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果。涉案房屋处于被查封或者被设置抵押的状态，构成法律上的“履行不能”，出卖人无法继续履行合同、协助买受人履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”）

法律建议和意见：本案房屋买卖在先，查封在后，《购房合同》有效，买受人的权益如何保护。

1、对查封执行提出异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

因此，当满足查封时房屋价款已经付清、查封时房屋已经由买受人占有、买受人对没有办理过户手续没有过错的条件时，购房人可向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。

执行异议被驳回的可以依法提起执行异议之诉。买房人应举证证实其对涉案房屋（执行标的）享有足以排除强制执行的民事权益。1、买房人与卖房人之间存在合法有效的房屋买卖关系；2、买房人在涉案房屋被查封前已经支付全部房屋价款；3、买房人在涉案房屋被查封前已经实际占有使用涉案房屋（装饰装修、水电气等费用的缴纳、房屋钥匙及房产证等文件的持有）；4、买房人非自身原因未办理过户登记。

法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

2、消极等待房屋解封。可能导致损失进一步扩大。

3、涤除法院查封。提供担保财产或者代为还款，解除查封。如果买受人要求继续履行合同并协助办理过户，可与查封法院协商，由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除查封。解除查封后，可继续履行《购房合同》，要求办理房屋过户。买受人提供担保财产的，可以向出卖人追偿。

4、解除《购房合同》，要求出卖人返还购房款并承担违约责任。