A与B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A与B房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第7616号
原告A，男，1972年10月9日出生，
委托代理人A，北京市XX律师事务所律师，
被告A，男，1978年1月28日出生，
委托代理人A，北京市XX律师事务所律师，
原告A与被告B房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2014年5月15日作出一审裁定，A不服提出上诉，北XX市第一中级人民法院于2014年8月19日裁定撤销北XX市海淀区人民法院（2014）海民初字第9402号民事裁定书，指令北京市海淀区人民法院进行实体审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，A及委托代理人B，被告A委托代理人B到庭参加了诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称，原告被告系朋友关系，1999年2月10日，原被告双方签订房产转让合同书，合同约定：被告将位于北京市海淀区XX，土地证为1993年001151号，宅基地内的三间北房，一间半西房，共162.85平方米房屋所有权转让给原告，被告向原告保证该房屋的所有权不存在任何不明，争议，共有、抵押或其他瑕疵，被告同意为原告履行本合同义务而向原告供连带保证责任，此房屋所有权自合同生效起归原告所有，被告不得以任何理由形式干涉原告的一切应由利益；此房子以后因拆迁或被征用等其他问题，所得到的一切利益归原告所有，被告A强制干涉，并且被告负责原告办理房产过户手续，该协议签订后，原告即入住该房屋，直至2010年该房屋拆迁，中华人民共和国土地管理法规定：农村集体土地所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非法建设，根据该规定，双方签订的房产转让协议无效，
被告A辩称，我方认为没必要评论价值所在，1999年借贷款协议已经取代了这份合同的内容，如果房产转让合同成立，也没有履行，两天以后重新签订协议，证明A已经不同意将房屋卖给对方，协议已经代替了转让合同，签署借贷款的目的是为了跟对方借钱做生意，1999年2月12日分两次一共给了5.5万元，实际上A借了5.5万元，后A入狱，后来迟迟未要该欠款，2008年8-9月份还款时有原告爱人签字，对于原告诉求无效的问题，XX本无法评价无效，借贷款协议代替了转让合同，原合同已经消灭，我认为当时合同成立了但是没有履行，后被取代了，根据合同法规定，原告诉求的合同在履行过程中已经被其他合同取代，他的权利义务已经终止，对房产转让合同的签字A不认可，但是我方拒绝就签字的真伪进行鉴定，
经审理查明，北京市海淀区西北旺镇唐家岭西南一街151号系A家庭祖产，A提交1999年2月10日签订的《房产转让合同书》一份，根据该合同记载，A将自家北京市海淀区XX土地证1993年001151号宅基地（即西南1街151号）内3间北房及1间半西房的所有权转让给B，转让费60000元，就该转让合同中签字真实性，A不予认可，但经本院风险释明，不申请对合同中本人签字的真实性进行鉴定，并自愿承担不鉴定所带来的举证责任与法律后果，
1999年2月12日，A与B签订《借、贷款协议书》，该协议书约定A向B借出30万元，A将借款用于个人使用，并用自家XX土地证1993年001151号宅基地（即西南1街151号）永久使用权作为抵押，将房屋交付A使用，就该《借、贷款协议书》签署的真实性双方不持异议，
2007年A之父B以房屋系其本人所有，A与B签订《借、贷款协议书》未经其同意为由，起诉A、B，要求确认《借、贷款协议书》中将房产作为抵押及将房屋使用权交予A的内容无效，在该案诉讼中，被告A及B均认可双方签订的《借、贷款协议书》真实有效，双方为借贷关系，并已经实际履行，一审法院经审理做出（2007）海民初字第11466号民事判决书，认为A的实际行为应视为其同意B与C之间的借款保证行为，判决驳回了A的诉讼请求，A对一审判决不服提出上诉，二审经审理认为A与B签订的《借、贷款协议书》中邵志成使用该房屋仅能作为约束A偿还借款的一个条件，不构成法律意义上的抵押，同时该协议书的相关条件对A亦有约束力，故做出（2008）一中民终字第00055号民事判决书，驳回上诉，维持原判，
另，A乃外地居民身份，1999年2月10日签订的《房产转让合同书》与1999年2月12日A与B签订《借、贷款协议书》之间关系问题，当事人存在较大争议，A主张后一份协议书系为了保障转让合同，防止A反悔，而A主张借贷款协议代替了转让合同，原合同权利义务已经消灭，
上述事实，有双方当事人陈述、《房产转让合同书》、《借、贷款协议书》、（2008）一中民终字第00055号民事判决书等证据在案佐证，
本院认为，A出示1999年2月10日签订的《房产转让合同书》一份，A虽对合同书的真实性不予认可，但经本院数次释明，其不申请对合同中本人签字的真实性进行鉴定，并自愿承担举证不能的法律责任，本院据此应对双方于1999年2月10日签订的《房产转让合同书》签字真实性予以确认，
A与B就农村宅基地与房屋进行转让，而A作为居民无权购置农村宅基地房屋，其行为违反我国土地管理法的强制性规定，应属无效，
其次考虑二人之间3日内签订协议之间的关系问题，从争议协议的内容表述而言，并无相互取代、抑或”终止”前一份转让合同的意思表示，A所举理由并无合同载明的意思表示存在，该理由不能采信，虽当事人对于两份合同的履行情况各执己见，但无论当事人争议的合同履行状况如何，无效合同自始无效，并不存在被取代的可能，A所举事由本院不予采信，
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项判决如下：
确认A与B于一九九九年二月十日签订的《房产转让合同书》无效，
案件受理费七十元，由A负担三十五元，已交纳；A负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理，
审　判　长　A
代理审判员　赵　倞
代理审判员　冯姝雅
二〇一五年五月十八日
书　记　员　王　璇