香河县退房纠纷成功案例

案件描述

裁判要点：原告有权单方解除合同。在原、被告签订的合同中明确约定，2012年5月31日前被告向原告交付房屋，逾期交付60日后买受人有权解除合同，同时约定了交付房屋时应具备的五项条件。被告虽然在2012年7月20日通知原告入住，但当时房屋并不具备交付条件，且被告至今未能提供合同约定的有关商品房经验收合格的相关证明。被告行为已构成违约，应承担延期交房的相关责任。根据合同约定，原告有权单方解除合同。

案情简介：2011年1月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发并销售的坐落于香河县燕都鑫城一期9栋楼3单元503号房屋，建筑面积77.79平方米，房屋总价款487819元。同时合同约定被告于2012年5月31日前向原告交付房屋，如逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当在30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告支付房屋首付款147819元，并与第三人办理完340000元的房屋按揭贷款手续。现被告已超过约定交付时间60余日，房屋尚未竣工验收，不能达到交付条件，严重影响原告入住，被告已构成违约。原告多次与被告交涉解除合同，被告置之不理。

法院审理：原告李某与被告香河县龙盛房地产开发有限公司(以下简称龙盛房地产公司)、第三人中国建设银行股份有限公司香河支行(以下简称建行香河支行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理。依法由审判员徐天峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李振山的委托代理人孟晓海，被告龙盛房地产公司的委托代理人张宇及第三人建行香河支行的委托代理人李宝强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李诉称：2011年1月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发并销售的坐落于香河县燕都鑫城一期9栋楼3单元503号房屋，建筑面积77.79平方米，房屋总价款487819元。同时合同约定被告于2012年5月31日前向原告交付房屋，如逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当在30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告支付房屋首付款147819元，并与第三人办理完340000元的房屋按揭贷款手续。现被告已超过约定交付时间60余日，房屋尚未竣工验收，不能达到交付条件，严重影响原告入住，被告已构成违约。原告多次与被告交涉解除合同，被告置之不理。为维护原告的合法权益，特起诉，请求法院判决解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告退还原告购房款147819元和向第三人交付的本金(以向银行交付的实际数额为准)，并支付以上款项的利息(自2011年1月10日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算);解除原告与第三人签订的个人住房借款合同，由被告向第三人支付合同解除后剩余银行贷款本金及利息;被告承担原告银行按揭贷款利息损失(以原告向第三人实际交付数额计算);被告支付原告违约金3500元;诉讼费用由被告承担。被告龙盛房地产公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同真实有效，双方应履行合同的权利和义务。按照合同约定，被告应2012年5月31日前交付房屋。被告虽然未在约定时间交房，但合同约定了60日的宽限期，被告于2012年7月下旬通知原告办理房屋入住手续。原告单方拒绝收房，拖期至今。被告虽然在房屋交付时间和一些备案手续上有一些滞后，但不影响原告对房屋进行装修、入住和办理产权证。原告起诉要求解除合同，被告赔偿利息及损失的请求不能成立，双方应继续履行合同。基于被告交房时间比约定的时间延期两个月，被告同意按照合同约定支付原告60日的违约金。第三人建行香河支行述称：如果原、被告的商品房买卖合同解除，导致第三人与原告的借款合同解除，被告应将原告剩余的银行按揭贷款本息返还第三人。庭审中，原告为证明自己的主张，提交以下证据：证据一、商品房买卖合同1份。证明原、被告双方存在涉案房屋买卖权利、义务关系;合同约定了房屋交付条件、交付期限，房屋基础设施及配套设施的交付条件;约定房屋层高为3米;合同的解除条件。证据二、个人住房借款合同1份。证明原告为了支付购房款向银行办理贷款，合同中约定了还款期限及利息。证据三、个人贷款支付凭证和个人贷款对账单各1份。证明原告通过银行贷款已经向被告付清全部房款，履行了合同义务;其后每月按期归还贷款，造成利息损失。证据四、关于延期入住的通知以及致歉信1份(复印件)。证明被告承认不能按合同约定的期限履行交付义务，构成违约。证据五、建筑工程施工许可证1份(复印件)。证明施工许可证登记的竣工日期为2011年4月30日，与实际竣工日期不符，导致被告工程直至应交付时仍不能竣工验收。证据六、网络上关于涉案房屋的报道。证明涉案房屋未能竣工验收，未取得相关审批验收文件，至合同约定交付时间止，被告未取得产权证，房屋层高不足3米，房屋存在严重的质量问题，未达到交付条件。证据七、投诉信1份(复印件)。证明部分小区业主向香河县房管局投诉，被告交付的房屋未达到交付条件，构成违约。经质证，第三人对证据一、二、三无异议，对证据四、五、六、七认为与其无关，不予质证。被告对证据一至五的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以认定。被告对证据六、七有异议，认为是网络关于涉案房屋的报道和原告单方书写。因被告有异议，本院不予认定。被告龙盛房地产公司未举证。第三人建行香河支行提交如下证据：户名为李的个人贷款对账单2份。证明截止至2014年1月1日，原告尚欠贷款本金321489.41元。经质证，原、被告对该证据无异议，本院予以认定。根据当事人的举证、质证及本院认证，查明如下事实：2011年1月，原告李与被告龙盛房地产公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于河北省香河县京津公路东侧燕都鑫城一期9号楼3单元503号楼房，总房款487819元;原告于2011年1月10日前向被告交纳房屋预测房价首付款147819元，余款340000元做银行按揭贷款。合同还约定，出卖人(被告)于2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备：“1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件，5、该商品房经质量监督部门备案验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人(原告)使用;出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同;买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金;等等。原告在2011年1月10日向被告交付购房首付款147819元。2012年2月1日，原告将涉案房屋抵押给第三人建行香河支行，第三人向原告提供借款340000元，借款期限为216个月。至2014年1月1日已累计偿还贷款本金19030.4元，利息50092.46元，尚欠贷款本金321489.41元。被告书面通知原告于2012年7月20日办理入住手续，原告以房屋未达到合同约定的交付条件为由，至今未接收所购房屋。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，原告与第三人签订的个人住房借款合同均合法有效。在原、被告签订的合同中明确约定，2012年5月31日前被告向原告交付房屋，逾期交付60日后买受人有权解除合同，同时约定了交付房屋时应具备的五项条件。被告虽然在2012年7月20日通知原告入住，但当时房屋并不具备交付条件，且被告至今未能提供合同约定的有关商品房经验收合格的相关证明。被告行为已构成违约，应承担延期交房的相关责任。根据合同约定，原告有权单方解除合同，要求被告返还已付购房款。本院对原告主张解除商品房买卖合同，被告返还购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金的诉讼请求予以支持，被告应返还原告购房款166849.4元。原告主张被告按照中国人民银行同期贷款利率支付已付购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金的利息，承担银行按揭贷款利息损失50092.46元，并按照合同约定支付已付房款2%的违约金。根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，故本院仅对原告前两项诉讼请求予以支持，并确认已付购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金的利息自每笔款项收到次日起开始计算至本判决确定的履行之日止。因原告与被告签订的商品房买卖合同被解除，致使个人住房借款合同的目的无法实现，原告请求解除其与第三人签订的个人住房借款合同，本院予以支持。根据法律规定，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此原告要求被告将其剩余银行贷款余额支付第三人的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告李与被告香河县龙盛房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。二、解除原告李振山与第三人中国建设银行股份有限公司香河支行签订的个人住房借款合同。三、被告香河县龙盛房地产开发有限公司返还原告李振山购房款166849.4元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付每笔款项自收到次日起至本判决确定的履行之日的利息。四、被告香河县龙盛房地产开发有限公司支付原告李振山按揭贷款利息损失50092.46元。五、被告香河县龙盛房地产开发有限公司代替原告李振山向第三人中国建设银行股份有限公司香河支行偿还尚欠的贷款本金321489.41元。于本判决生效后五日内履行。如果被告香河县龙盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

律师分析：北京房产专业纠纷律师赵.云涛律师介绍，依据目前的法律规定,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。根据《合同法》规定的基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立,若购房者在与开发商协商难以达成共识时,起诉至法院要求退房。法定条件则是根据法律规定,购房者可以退房的条件。

在更多的时候，购房者提出退房，会受到开发商的种种抵制。

一、是否符合退房条件

如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事;也可对照《合同法》的相关规定申请退房。从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。

二、协商不成再诉讼

建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。

三、索要违约金及相关税费

除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

五、按照以下程序办理退房：首先购房人通过挂号信、传真或电话(最好是以书面的方式)向开发商发出退房通知。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

六、法规支持

购房者可索回保险费对应法规：《保险法》相关规定退保程序：投保人与保险人达成解除合同的协定后，投保人应向保险人支付手续费，保险人应向投保人退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。购房人可依据上述规定办理退保、退费手续。

违约金就高不就低对应法规：《合同法》相关规定具体内容：违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。

定金可双倍退还对应法规：《合同法》第116条具体内容：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。条款解读：“违约金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。这时购房者可选择适用相关赔偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。

律师观点分析

案件描述

裁判要点：原告有权单方解除合同。在原、被告签订的合同中明确约定，2012年5月31日前被告向原告交付房屋，逾期交付60日后买受人有权解除合同，同时约定了交付房屋时应具备的五项条件。被告虽然在2012年7月20日通知原告入住，但当时房屋并不具备交付条件，且被告至今未能提供合同约定的有关商品房经验收合格的相关证明。被告行为已构成违约，应承担延期交房的相关责任。根据合同约定，原告有权单方解除合同。

案情简介：2011年1月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发并销售的坐落于香河县燕都鑫城一期9栋楼3单元503号房屋，建筑面积77.79平方米，房屋总价款487819元。同时合同约定被告于2012年5月31日前向原告交付房屋，如逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当在30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告支付房屋首付款147819元，并与第三人办理完340000元的房屋按揭贷款手续。现被告已超过约定交付时间60余日，房屋尚未竣工验收，不能达到交付条件，严重影响原告入住，被告已构成违约。原告多次与被告交涉解除合同，被告置之不理。

法院审理：原告李某与被告香河县龙盛房地产开发有限公司(以下简称龙盛房地产公司)、第三人中国建设银行股份有限公司香河支行(以下简称建行香河支行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月18日立案受理。依法由审判员徐天峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李振山的委托代理人孟晓海，被告龙盛房地产公司的委托代理人张宇及第三人建行香河支行的委托代理人李宝强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李诉称：2011年1月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发并销售的坐落于香河县燕都鑫城一期9栋楼3单元503号房屋，建筑面积77.79平方米，房屋总价款487819元。同时合同约定被告于2012年5月31日前向原告交付房屋，如逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当在30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。合同签订后，原告支付房屋首付款147819元，并与第三人办理完340000元的房屋按揭贷款手续。现被告已超过约定交付时间60余日，房屋尚未竣工验收，不能达到交付条件，严重影响原告入住，被告已构成违约。原告多次与被告交涉解除合同，被告置之不理。为维护原告的合法权益，特起诉，请求法院判决解除原、被告签订的商品房买卖合同，被告退还原告购房款147819元和向第三人交付的本金(以向银行交付的实际数额为准)，并支付以上款项的利息(自2011年1月10日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算);解除原告与第三人签订的个人住房借款合同，由被告向第三人支付合同解除后剩余银行贷款本金及利息;被告承担原告银行按揭贷款利息损失(以原告向第三人实际交付数额计算);被告支付原告违约金3500元;诉讼费用由被告承担。被告龙盛房地产公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同真实有效，双方应履行合同的权利和义务。按照合同约定，被告应2012年5月31日前交付房屋。被告虽然未在约定时间交房，但合同约定了60日的宽限期，被告于2012年7月下旬通知原告办理房屋入住手续。原告单方拒绝收房，拖期至今。被告虽然在房屋交付时间和一些备案手续上有一些滞后，但不影响原告对房屋进行装修、入住和办理产权证。原告起诉要求解除合同，被告赔偿利息及损失的请求不能成立，双方应继续履行合同。基于被告交房时间比约定的时间延期两个月，被告同意按照合同约定支付原告60日的违约金。第三人建行香河支行述称：如果原、被告的商品房买卖合同解除，导致第三人与原告的借款合同解除，被告应将原告剩余的银行按揭贷款本息返还第三人。庭审中，原告为证明自己的主张，提交以下证据：证据一、商品房买卖合同1份。证明原、被告双方存在涉案房屋买卖权利、义务关系;合同约定了房屋交付条件、交付期限，房屋基础设施及配套设施的交付条件;约定房屋层高为3米;合同的解除条件。证据二、个人住房借款合同1份。证明原告为了支付购房款向银行办理贷款，合同中约定了还款期限及利息。证据三、个人贷款支付凭证和个人贷款对账单各1份。证明原告通过银行贷款已经向被告付清全部房款，履行了合同义务;其后每月按期归还贷款，造成利息损失。证据四、关于延期入住的通知以及致歉信1份(复印件)。证明被告承认不能按合同约定的期限履行交付义务，构成违约。证据五、建筑工程施工许可证1份(复印件)。证明施工许可证登记的竣工日期为2011年4月30日，与实际竣工日期不符，导致被告工程直至应交付时仍不能竣工验收。证据六、网络上关于涉案房屋的报道。证明涉案房屋未能竣工验收，未取得相关审批验收文件，至合同约定交付时间止，被告未取得产权证，房屋层高不足3米，房屋存在严重的质量问题，未达到交付条件。证据七、投诉信1份(复印件)。证明部分小区业主向香河县房管局投诉，被告交付的房屋未达到交付条件，构成违约。经质证，第三人对证据一、二、三无异议，对证据四、五、六、七认为与其无关，不予质证。被告对证据一至五的真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以认定。被告对证据六、七有异议，认为是网络关于涉案房屋的报道和原告单方书写。因被告有异议，本院不予认定。被告龙盛房地产公司未举证。第三人建行香河支行提交如下证据：户名为李的个人贷款对账单2份。证明截止至2014年1月1日，原告尚欠贷款本金321489.41元。经质证，原、被告对该证据无异议，本院予以认定。根据当事人的举证、质证及本院认证，查明如下事实：2011年1月，原告李与被告龙盛房地产公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于河北省香河县京津公路东侧燕都鑫城一期9号楼3单元503号楼房，总房款487819元;原告于2011年1月10日前向被告交纳房屋预测房价首付款147819元，余款340000元做银行按揭贷款。合同还约定，出卖人(被告)于2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备：“1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件，5、该商品房经质量监督部门备案验收合格”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人(原告)使用;出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同;买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金;等等。原告在2011年1月10日向被告交付购房首付款147819元。2012年2月1日，原告将涉案房屋抵押给第三人建行香河支行，第三人向原告提供借款340000元，借款期限为216个月。至2014年1月1日已累计偿还贷款本金19030.4元，利息50092.46元，尚欠贷款本金321489.41元。被告书面通知原告于2012年7月20日办理入住手续，原告以房屋未达到合同约定的交付条件为由，至今未接收所购房屋。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，原告与第三人签订的个人住房借款合同均合法有效。在原、被告签订的合同中明确约定，2012年5月31日前被告向原告交付房屋，逾期交付60日后买受人有权解除合同，同时约定了交付房屋时应具备的五项条件。被告虽然在2012年7月20日通知原告入住，但当时房屋并不具备交付条件，且被告至今未能提供合同约定的有关商品房经验收合格的相关证明。被告行为已构成违约，应承担延期交房的相关责任。根据合同约定，原告有权单方解除合同，要求被告返还已付购房款。本院对原告主张解除商品房买卖合同，被告返还购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金的诉讼请求予以支持，被告应返还原告购房款166849.4元。原告主张被告按照中国人民银行同期贷款利率支付已付购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金的利息，承担银行按揭贷款利息损失50092.46元，并按照合同约定支付已付房款2%的违约金。根据法律规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，故本院仅对原告前两项诉讼请求予以支持，并确认已付购房首付款和已偿还的银行按揭贷款本金的利息自每笔款项收到次日起开始计算至本判决确定的履行之日止。因原告与被告签订的商品房买卖合同被解除，致使个人住房借款合同的目的无法实现，原告请求解除其与第三人签订的个人住房借款合同，本院予以支持。根据法律规定，商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此原告要求被告将其剩余银行贷款余额支付第三人的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告李与被告香河县龙盛房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。二、解除原告李振山与第三人中国建设银行股份有限公司香河支行签订的个人住房借款合同。三、被告香河县龙盛房地产开发有限公司返还原告李振山购房款166849.4元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付每笔款项自收到次日起至本判决确定的履行之日的利息。四、被告香河县龙盛房地产开发有限公司支付原告李振山按揭贷款利息损失50092.46元。五、被告香河县龙盛房地产开发有限公司代替原告李振山向第三人中国建设银行股份有限公司香河支行偿还尚欠的贷款本金321489.41元。于本判决生效后五日内履行。如果被告香河县龙盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

律师分析：北京房产专业纠纷律师赵.云涛律师介绍，依据目前的法律规定,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。根据《合同法》规定的基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立,若购房者在与开发商协商难以达成共识时,起诉至法院要求退房。法定条件则是根据法律规定,购房者可以退房的条件。

在更多的时候，购房者提出退房，会受到开发商的种种抵制。

一、是否符合退房条件

如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事;也可对照《合同法》的相关规定申请退房。从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。

二、协商不成再诉讼

建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。

三、索要违约金及相关税费

除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。

在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

五、按照以下程序办理退房：首先购房人通过挂号信、传真或电话(最好是以书面的方式)向开发商发出退房通知。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

六、法规支持

购房者可索回保险费对应法规：《保险法》相关规定退保程序：投保人与保险人达成解除合同的协定后，投保人应向保险人支付手续费，保险人应向投保人退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。购房人可依据上述规定办理退保、退费手续。

违约金就高不就低对应法规：《合同法》相关规定具体内容：违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。

定金可双倍退还对应法规：《合同法》第116条具体内容：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。条款解读：“违约金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。这时购房者可选择适用相关赔偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。