房产证和协议约定不一致时房屋权属的确定

案件描述

在老百姓心里一直普遍认为谁拥有房产证谁就是房屋的主人，但其实不动产权属证书相对于登记簿效力更薄弱些，只具有初步证明效力。殊不知在民事纠纷中，不动产权属证书和登记簿并不是确定不动产物权归属的绝对意义上的最终证据。近日，区人民法院审理了一起此类案件。中国法院(李媛洁)

房屋纠纷起因

原被告冯某某双方原本是好友，在2011年5月18日那天，原被告冯某某两人约定共同购置了位于xx路的一处房产，并且双方签订了一份协议书，协议书上约定购房总价为390513元，首付款由原告白某实际出资，由被告冯某某负责支付给开发商，余款向银行借贷，由被告冯某某以自己的名义与银行办理相关按揭借贷手续，用被告冯某某名下的银行账号向银行还贷，还贷的实际资金由原告白某与被告冯某某按份额通过被告冯某某账号支付银行。所购房产的所有权由原告白某与被告冯某某按份共有，其中，原告白某占90%份额，被告冯某某占10%份额。签订合同事项、办理银行借贷事项及办理房产证事项等全部由被告冯某某具体办理，费用由原告白某负担。之后原告由于刑事犯罪被判服刑，直到2013年初原告才看到该房的买卖合同、房产证等相关材料。原告仔细审核才发现房屋买卖合同、房产证登记的内容与原来双方约定的内容均不一致，房产证名字也更换成被告的名字，原告找被告交涉，被告坦白承认了由于自己私心才造成了房产证登记的权属内容与原来约定的不符，并同意去房产局改正。

案件事实

区法院审理查明，原告白某与被告冯某某在2011年5月18日签订了一份协议书，协议共同购房。协议书约定，共同购买位于xx路的房产一套，签订买卖合同等手续由被告冯某某负责办理，费用由原告白某负担。购房总价390513元，首付款由原告白某支付，余款向银行借贷，由被告冯某某以被告冯某某的名义与银行办理相关手续，用被告冯某某名下的银行账号向银行还贷，还贷的实际资金由原、被告冯某某双方按份额比例支付;房屋所有权为按份共有，原告白某占90%，被告冯某某占10%;被告冯某某负责办理房产证所有相关事宜，费用由原告白某负责。2011年7月8日被告冯某某出具收据，承认收到原告白某交给的购房款200000元。被告冯某某以自己名义于2011年8月1日与房地产有限公司签订商品房买卖合同，该案购买的商品房，建筑面积103.58平方米，总价款为390513元。被告冯某某签署商品房买卖合同时向房地产有限公司支付了首期房款195513元，余款195000元由被告冯某某以自己的名义向第三人申请按揭贷款。被告冯某某于2011年11月30日与第三人签订了个人房屋抵押借款合同，办理了上述按揭贷款手续。后被告冯某某又办理了房屋所有权证书，证书房屋所有权人登记为被告冯某某，共有情况登记为单独所有，登记时间为2013年6月18日。

2013年1月6日，被告冯某某出具给原告白某一份情况说明，再次确认房产的权属份额为原告白某90%，被告冯某某10%，同时被告冯某某声称在自己经办该房各项手续的过程中，为了避免麻烦，就私自把房产办在了自己的名下，并向原告白某表示了歉意。

审理过程法院审理认为，原告白某与被告冯某某双方签订的协议是双方真实意思表示的体现,该协议合法有效,双方应当依据协议履行自己的义务。原告白某与被告冯某某支付了购房款后取得房屋的所有权，二人作为房屋所有权人有权按自已意愿来协商确定各自对房屋占有的份额。根据双方的协议，房屋所有权为按份共有，原告白某占90%，被告冯某某占10%。

该案中房屋的产权虽然只登记在被告冯某某一人名下，并没有登记在原告白某名下，但这是由于被告冯某某的过错行为所致，不能因为房屋只登记在被告冯某某一人名下而否定原告白某对该房屋的所有权。房屋所有权证是证明房屋权属的重要依据，但并不是唯一依据，虽然房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，与实际权利状况并不一定完全吻合。当名义所有权人与实际所有权人不一致时，应本着尊重事实，尊重历史，根据房产的来源及使用等客观情况，依法实事求是妥善处理。该案中原告白某既能提供和被告冯某某共同购房的协议，也提供了支付对价的证据，故其对房屋的所有权应该得到保护。依据相应的证据，可以认定原告白某与被告冯某某共同以被告冯某某一人的名义购买了上述房屋，并实际支付了相应购房款，是该房屋的真实购买人，是该房屋的实际所有权人。

法律依据

根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款的规定，“按份共有人按各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务”。对共有物的处分，应当得到全体共有人的同意。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”按照《中华人民共和国担保法》第四十二条规定，对不动产的抵押采用登记生效主义，不动产抵押自登记时生效。该案中原告白某对被告冯某某与第三人华夏银行股份有限公司钦州支行签订个人房屋抵押借款合同的行为是表示认可的，且上述抵押亦经过登记程序。所以原告白某与被告冯某某对房屋的按份共有并不影响第三人华夏银行股份有限公司对房屋的抵押权。故原告白某的诉讼请求依据充分，法院予以支持。

法院判决

依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释之规定，法院判决依法确认该案房屋所有权为原告白某与被告冯某某按份共有，其中原告白某占90%份额，被告冯某某占10%份额。

北京市著名房产律师赵云涛律师介绍，房屋所有权证是证明房屋权属的重要依据，但并不是唯一依据，当名义所有权人与实际所有权人不一致时，应依法实事求是妥善处理。该案可以认定原告白某也是该房屋的实际所有权人。

律师观点分析

案件描述

在老百姓心里一直普遍认为谁拥有房产证谁就是房屋的主人，但其实不动产权属证书相对于登记簿效力更薄弱些，只具有初步证明效力。殊不知在民事纠纷中，不动产权属证书和登记簿并不是确定不动产物权归属的绝对意义上的最终证据。近日，区人民法院审理了一起此类案件。中国法院(李媛洁)

房屋纠纷起因

原被告冯某某双方原本是好友，在2011年5月18日那天，原被告冯某某两人约定共同购置了位于xx路的一处房产，并且双方签订了一份协议书，协议书上约定购房总价为390513元，首付款由原告白某实际出资，由被告冯某某负责支付给开发商，余款向银行借贷，由被告冯某某以自己的名义与银行办理相关按揭借贷手续，用被告冯某某名下的银行账号向银行还贷，还贷的实际资金由原告白某与被告冯某某按份额通过被告冯某某账号支付银行。所购房产的所有权由原告白某与被告冯某某按份共有，其中，原告白某占90%份额，被告冯某某占10%份额。签订合同事项、办理银行借贷事项及办理房产证事项等全部由被告冯某某具体办理，费用由原告白某负担。之后原告由于刑事犯罪被判服刑，直到2013年初原告才看到该房的买卖合同、房产证等相关材料。原告仔细审核才发现房屋买卖合同、房产证登记的内容与原来双方约定的内容均不一致，房产证名字也更换成被告的名字，原告找被告交涉，被告坦白承认了由于自己私心才造成了房产证登记的权属内容与原来约定的不符，并同意去房产局改正。

案件事实

区法院审理查明，原告白某与被告冯某某在2011年5月18日签订了一份协议书，协议共同购房。协议书约定，共同购买位于xx路的房产一套，签订买卖合同等手续由被告冯某某负责办理，费用由原告白某负担。购房总价390513元，首付款由原告白某支付，余款向银行借贷，由被告冯某某以被告冯某某的名义与银行办理相关手续，用被告冯某某名下的银行账号向银行还贷，还贷的实际资金由原、被告冯某某双方按份额比例支付;房屋所有权为按份共有，原告白某占90%，被告冯某某占10%;被告冯某某负责办理房产证所有相关事宜，费用由原告白某负责。2011年7月8日被告冯某某出具收据，承认收到原告白某交给的购房款200000元。被告冯某某以自己名义于2011年8月1日与房地产有限公司签订商品房买卖合同，该案购买的商品房，建筑面积103.58平方米，总价款为390513元。被告冯某某签署商品房买卖合同时向房地产有限公司支付了首期房款195513元，余款195000元由被告冯某某以自己的名义向第三人申请按揭贷款。被告冯某某于2011年11月30日与第三人签订了个人房屋抵押借款合同，办理了上述按揭贷款手续。后被告冯某某又办理了房屋所有权证书，证书房屋所有权人登记为被告冯某某，共有情况登记为单独所有，登记时间为2013年6月18日。

2013年1月6日，被告冯某某出具给原告白某一份情况说明，再次确认房产的权属份额为原告白某90%，被告冯某某10%，同时被告冯某某声称在自己经办该房各项手续的过程中，为了避免麻烦，就私自把房产办在了自己的名下，并向原告白某表示了歉意。

审理过程法院审理认为，原告白某与被告冯某某双方签订的协议是双方真实意思表示的体现,该协议合法有效,双方应当依据协议履行自己的义务。原告白某与被告冯某某支付了购房款后取得房屋的所有权，二人作为房屋所有权人有权按自已意愿来协商确定各自对房屋占有的份额。根据双方的协议，房屋所有权为按份共有，原告白某占90%，被告冯某某占10%。

该案中房屋的产权虽然只登记在被告冯某某一人名下，并没有登记在原告白某名下，但这是由于被告冯某某的过错行为所致，不能因为房屋只登记在被告冯某某一人名下而否定原告白某对该房屋的所有权。房屋所有权证是证明房屋权属的重要依据，但并不是唯一依据，虽然房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。房屋产权证书是权利的外在表现形式，与实际权利状况并不一定完全吻合。当名义所有权人与实际所有权人不一致时，应本着尊重事实，尊重历史，根据房产的来源及使用等客观情况，依法实事求是妥善处理。该案中原告白某既能提供和被告冯某某共同购房的协议，也提供了支付对价的证据，故其对房屋的所有权应该得到保护。依据相应的证据，可以认定原告白某与被告冯某某共同以被告冯某某一人的名义购买了上述房屋，并实际支付了相应购房款，是该房屋的真实购买人，是该房屋的实际所有权人。

法律依据

根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款的规定，“按份共有人按各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务”。对共有物的处分，应当得到全体共有人的同意。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十四条第二款规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”按照《中华人民共和国担保法》第四十二条规定，对不动产的抵押采用登记生效主义，不动产抵押自登记时生效。该案中原告白某对被告冯某某与第三人华夏银行股份有限公司钦州支行签订个人房屋抵押借款合同的行为是表示认可的，且上述抵押亦经过登记程序。所以原告白某与被告冯某某对房屋的按份共有并不影响第三人华夏银行股份有限公司对房屋的抵押权。故原告白某的诉讼请求依据充分，法院予以支持。

法院判决

依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释之规定，法院判决依法确认该案房屋所有权为原告白某与被告冯某某按份共有，其中原告白某占90%份额，被告冯某某占10%份额。

北京市著名房产律师赵云涛律师介绍，房屋所有权证是证明房屋权属的重要依据，但并不是唯一依据，当名义所有权人与实际所有权人不一致时，应依法实事求是妥善处理。该案可以认定原告白某也是该房屋的实际所有权人。