北京小产权房买卖有效案例

案件描述

北京小产权房买卖合同有效案例

自愿买卖小产权房被法院认可　　

2005年12月，王某所在的村进行旧村改造，村委会跟王某签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王某得到两套二居室楼房。王某妻子曾经的同事孙某，听说王某拆迁得了两套房子，就与王某协商购买其中的一套。王某一想，反正也住不了这么多房子，卖了还能赚点钱。　　

虽然王某是农村户口，孙某是城镇户口，但王某所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王某卖房的事情也表示不予干涉。　　

2006年1月，王某与孙某签订《房屋转让合同》，约定：王某为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人王某愿将本套房屋的所有权卖给孙某。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王某与孙某履行了该合同，房款两清。　　

房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。　　

2008年4月，王某以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙某是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙某腾房。　　

法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王某与孙某在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王某与孙某在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王某要求确认其与孙某签订的《房屋转让合同》无效、孙某退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王某的诉讼请求。　　

一审宣判后，王某不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。　　

北京案例二：

小产权买卖合同无效违约金无法获支持　　

2010年年初，快要结婚的肖某(化名)琢磨着要买一套房子，但是，正常的商品房价格很高，于是在北京市房山区购买了一套小产权房。买房的时候，开发商口头承诺这个小产权房已经办理好了建设用地使用证等手续，很快就可以办理房屋产权证;考虑到价格的优势，并未再做细致调查的肖某很快与开发商签订了房屋买卖的内部认购合同，但是，不久，肖某就收到法院的传票，开发商把他给起诉到了房山区人民法院。　　

“我们当时约定分3次交房款，最后一笔款办理银行按揭贷款，但是后来因为开发商手续不齐全，银行贷款办不了，所以我们就没交最后一笔款，没想到反过来却被开发商告了。”肖某委屈地说。　　

拿不到产权证又要支付房款的肖某满腹委屈，在明白了这个房款是肯定要给付的同时向法院递交了一份诉状，起诉开发商，要求开发商承担不能办理产，法院审理后认为，小产权房合同无效，合同中约定的违约责任条款亦因此无效，虽然开发商未取得房屋销售的相关合法手续即出售房屋，这种行为是引起双方纠纷的主要原因，损害了购房者的合法权益，但是，合同无效的效力认定并不因此而改变，因此即便买卖双方在合同中约定开发商不能办理房产证的应承担相应违约责任，在诉讼中也无法获得支持。　　

最后，肖某和开发商的房屋买卖合同无法继续，他也没有拿到违约金赔偿。

律师观点分析

案件描述

北京小产权房买卖合同有效案例

自愿买卖小产权房被法院认可　　

2005年12月，王某所在的村进行旧村改造，村委会跟王某签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王某得到两套二居室楼房。王某妻子曾经的同事孙某，听说王某拆迁得了两套房子，就与王某协商购买其中的一套。王某一想，反正也住不了这么多房子，卖了还能赚点钱。　　

虽然王某是农村户口，孙某是城镇户口，但王某所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王某卖房的事情也表示不予干涉。　　

2006年1月，王某与孙某签订《房屋转让合同》，约定：王某为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人王某愿将本套房屋的所有权卖给孙某。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王某与孙某履行了该合同，房款两清。　　

房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。　　

2008年4月，王某以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙某是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙某腾房。　　

法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王某与孙某在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王某与孙某在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王某要求确认其与孙某签订的《房屋转让合同》无效、孙某退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王某的诉讼请求。　　

一审宣判后，王某不服判决，提出上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。　　

北京案例二：

小产权买卖合同无效违约金无法获支持　　

2010年年初，快要结婚的肖某(化名)琢磨着要买一套房子，但是，正常的商品房价格很高，于是在北京市房山区购买了一套小产权房。买房的时候，开发商口头承诺这个小产权房已经办理好了建设用地使用证等手续，很快就可以办理房屋产权证;考虑到价格的优势，并未再做细致调查的肖某很快与开发商签订了房屋买卖的内部认购合同，但是，不久，肖某就收到法院的传票，开发商把他给起诉到了房山区人民法院。　　

“我们当时约定分3次交房款，最后一笔款办理银行按揭贷款，但是后来因为开发商手续不齐全，银行贷款办不了，所以我们就没交最后一笔款，没想到反过来却被开发商告了。”肖某委屈地说。　　

拿不到产权证又要支付房款的肖某满腹委屈，在明白了这个房款是肯定要给付的同时向法院递交了一份诉状，起诉开发商，要求开发商承担不能办理产，法院审理后认为，小产权房合同无效，合同中约定的违约责任条款亦因此无效，虽然开发商未取得房屋销售的相关合法手续即出售房屋，这种行为是引起双方纠纷的主要原因，损害了购房者的合法权益，但是，合同无效的效力认定并不因此而改变，因此即便买卖双方在合同中约定开发商不能办理房产证的应承担相应违约责任，在诉讼中也无法获得支持。　　

最后，肖某和开发商的房屋买卖合同无法继续，他也没有拿到违约金赔偿。