就别墅买卖中的违章建筑纠纷接受采访

案件描述

别墅买卖纠纷时有发生，别墅买卖纠纷通常涉及到产权、价款的利益等诸多问题，在今天，别墅的违章建筑作为突出的问题，也使得别墅买卖中变数丛生。这些纠纷产生的问题都离不开买卖合同的性质。

那么，究竟别墅中的违章建筑对别墅买卖合同有哪些影响?本报为此采访了资深的著名房产律师赵云涛，为购房者解疑释惑。

事件回放

2003年12月，原告马小姐通过中介看上了被告吴女士所有的别墅住宅一套，经过一番实地勘察和讨价还价，12月19日，双方签订了购房买卖合同，合同金额为160万元，同日，双方又签订了一份《补充合同》，将合同金额变更为240万元。此后，马小姐按约分期付款，共计向吴女士支付了168万元，并顺利地办理了过户手续。2004年2月14日，马小姐来到物业管理处办理入住登记手续，不料物业人员的答复却犹如晴天霹雳：“这幢房屋存在违法搭建，我们早在2003年4月就给业主发过整改通知了，要求她拆除!”刚到手的别墅就面临着整改拆除的境地，心急火燎的马小姐立即电话联系房屋中介和被告询问相关情况，得到的回复是“那是增建部分，没有问题的，政府和物业不会来拆除的”。

2月19日，马小姐律师函致吴女士，决定暂停支付该别墅剩余房款。

2月24日，吴女士律师函不客气地回敬马小姐，停付房款必须承担违约责任。

3月11日，马小姐再次致函，要求解除买卖合同。

2004年3月31日，马小姐、吴女士于同一天分别向区法院提起了诉讼，马小姐以吴女士故意隐瞒房屋重大瑕疵为由要求解除买卖合同，吴女士则以马小姐未按约支付余款为由要求马小姐履行付款义务。

一套原建筑面积为182.32平方米的别墅，因为吴女士另外搭建的38.4平方而骤起风波。究竟双方在签订合同时是怎么约定的?马小姐知道吴女士违章搭建的事实吗?

“无偿赠予”还是“故意隐瞒”?

翻开马小姐和吴女士在买卖过程中签订的诸多文件，一份补充协议格外显眼，该补充协议与中介的居间合同同日签订，根据其中第二条的约定：“该房所占的土地面积除有计入建筑面积的部分以外，原房东自行增建的38.4平米部分无偿赠予下家业主，由其自行处理，包括70平米地下室。”而在双方签订的买卖合同中也同时附有相似内容的补充条款：“甲方将该房屋所占用的土地内所有建筑(包括甲方自行增建的所有建筑)和地下室的权利和义务无偿转移给乙方。”

有了这两份材料，吴女士在法庭上振振有辞，作为卖家的她并没有隐瞒搭建的实情，当初买房时，马小姐是看过房产证也实地察看过房屋的，当然知道所购房屋原有面积和实际面积的差别，而且合同中，双方明确约定了自行增建的部分作为无偿赠予，这自行增建就是违法搭建的意思，马小姐怎么会不懂。

马小姐的代理人立即反唇相击，“自行增建”是个中性词，根本区分不出合法还是非法，马小姐看到吴女士的“自行增建”并不能自行推理出事实上的“违章搭建”，自行只是造房子的方式，违法搭建应当明确告知对方。

一年前的整改通知

就在双方争执不下时，原告律师提交了一份由物业管理处于2003年4月4日发给被告吴女士的整改通知，该通知指出吴女士未经允许进行了房屋改造，需立即改正恢复原状。

吴女士承认自己收到过整改通知，但争辩道小区内许多人家都有违章搭建。原告律师补充认为，既然吴女士在一年前就看到过这份整改通知，为什么不在房产交易时告知原告马小姐，这分明是恶意转嫁违法搭建的法律后果。

法院判决解除合同

到底合同补充条款该如何解释?吴女士隐瞒整改通知将会导致何种法律后果?

法院经过审理后认为，2003年12月19日原被告签订的正式《房地产买卖合同》及同日签订的《补充合同》并未就每平方米单价作出约定，而仅约定了整幢房屋的价格，而被告自行增建的部分已经构成该幢房屋不可分割的组成部分，因此增建部分亦为买卖合同的标的。原被告间的补充约定显然不能解释为赠与关系。

法院同时认为，补充条款已经订入书面合同，双方都已对此签字认可，应当作为双方当事人合意的文本条款。但是，一个理性买受人所能接受的风险只能是或然的、将来可能发生的风险，并且在一个可以合理遇见的期限内暂无风险，没有人愿意接受岌岌可危的标的物。物业公司在2003年4月就向被告发出过通告要求拆除增建部分是一项重要的信息，大大增强了增建部分将被拆除的可能性和迫切性;并且该信息的重要性达到了如果原告知道便不会与被告签约的程度，原告在知晓该信息后立即作出强烈反映也证明了这一点。被告在缔约时隐瞒了这一重要信息，没有尽到合理的瑕疵告知义务，故不能免除瑕疵担保责任。由于增建部分涉及到房屋的主体结构，使得原告合同目的不能实现，法院根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决原被告间签订的《房地产买卖合同》及同日签订的《补充合同》依法解除。案件受理费由被告吴女士承担。

案后语：

本案的一审已经结束，法院的判决对目前越演越烈的别墅乱搭建问题无疑是当头一棒。北京资深房产专家赵云涛律师提示：很多业主将“买别墅”演变成“买地皮”，擅自扩充面积破坏房屋主体结构，有的甚至重起炉灶搭建新楼，事实证明，这些将法律视为儿戏的行为，最终只会害了自己。

律师观点分析

案件描述

别墅买卖纠纷时有发生，别墅买卖纠纷通常涉及到产权、价款的利益等诸多问题，在今天，别墅的违章建筑作为突出的问题，也使得别墅买卖中变数丛生。这些纠纷产生的问题都离不开买卖合同的性质。

那么，究竟别墅中的违章建筑对别墅买卖合同有哪些影响?本报为此采访了资深的著名房产律师赵云涛，为购房者解疑释惑。

事件回放

2003年12月，原告马小姐通过中介看上了被告吴女士所有的别墅住宅一套，经过一番实地勘察和讨价还价，12月19日，双方签订了购房买卖合同，合同金额为160万元，同日，双方又签订了一份《补充合同》，将合同金额变更为240万元。此后，马小姐按约分期付款，共计向吴女士支付了168万元，并顺利地办理了过户手续。2004年2月14日，马小姐来到物业管理处办理入住登记手续，不料物业人员的答复却犹如晴天霹雳：“这幢房屋存在违法搭建，我们早在2003年4月就给业主发过整改通知了，要求她拆除!”刚到手的别墅就面临着整改拆除的境地，心急火燎的马小姐立即电话联系房屋中介和被告询问相关情况，得到的回复是“那是增建部分，没有问题的，政府和物业不会来拆除的”。

2月19日，马小姐律师函致吴女士，决定暂停支付该别墅剩余房款。

2月24日，吴女士律师函不客气地回敬马小姐，停付房款必须承担违约责任。

3月11日，马小姐再次致函，要求解除买卖合同。

2004年3月31日，马小姐、吴女士于同一天分别向区法院提起了诉讼，马小姐以吴女士故意隐瞒房屋重大瑕疵为由要求解除买卖合同，吴女士则以马小姐未按约支付余款为由要求马小姐履行付款义务。

一套原建筑面积为182.32平方米的别墅，因为吴女士另外搭建的38.4平方而骤起风波。究竟双方在签订合同时是怎么约定的?马小姐知道吴女士违章搭建的事实吗?

“无偿赠予”还是“故意隐瞒”?

翻开马小姐和吴女士在买卖过程中签订的诸多文件，一份补充协议格外显眼，该补充协议与中介的居间合同同日签订，根据其中第二条的约定：“该房所占的土地面积除有计入建筑面积的部分以外，原房东自行增建的38.4平米部分无偿赠予下家业主，由其自行处理，包括70平米地下室。”而在双方签订的买卖合同中也同时附有相似内容的补充条款：“甲方将该房屋所占用的土地内所有建筑(包括甲方自行增建的所有建筑)和地下室的权利和义务无偿转移给乙方。”

有了这两份材料，吴女士在法庭上振振有辞，作为卖家的她并没有隐瞒搭建的实情，当初买房时，马小姐是看过房产证也实地察看过房屋的，当然知道所购房屋原有面积和实际面积的差别，而且合同中，双方明确约定了自行增建的部分作为无偿赠予，这自行增建就是违法搭建的意思，马小姐怎么会不懂。

马小姐的代理人立即反唇相击，“自行增建”是个中性词，根本区分不出合法还是非法，马小姐看到吴女士的“自行增建”并不能自行推理出事实上的“违章搭建”，自行只是造房子的方式，违法搭建应当明确告知对方。

一年前的整改通知

就在双方争执不下时，原告律师提交了一份由物业管理处于2003年4月4日发给被告吴女士的整改通知，该通知指出吴女士未经允许进行了房屋改造，需立即改正恢复原状。

吴女士承认自己收到过整改通知，但争辩道小区内许多人家都有违章搭建。原告律师补充认为，既然吴女士在一年前就看到过这份整改通知，为什么不在房产交易时告知原告马小姐，这分明是恶意转嫁违法搭建的法律后果。

法院判决解除合同

到底合同补充条款该如何解释?吴女士隐瞒整改通知将会导致何种法律后果?

法院经过审理后认为，2003年12月19日原被告签订的正式《房地产买卖合同》及同日签订的《补充合同》并未就每平方米单价作出约定，而仅约定了整幢房屋的价格，而被告自行增建的部分已经构成该幢房屋不可分割的组成部分，因此增建部分亦为买卖合同的标的。原被告间的补充约定显然不能解释为赠与关系。

法院同时认为，补充条款已经订入书面合同，双方都已对此签字认可，应当作为双方当事人合意的文本条款。但是，一个理性买受人所能接受的风险只能是或然的、将来可能发生的风险，并且在一个可以合理遇见的期限内暂无风险，没有人愿意接受岌岌可危的标的物。物业公司在2003年4月就向被告发出过通告要求拆除增建部分是一项重要的信息，大大增强了增建部分将被拆除的可能性和迫切性;并且该信息的重要性达到了如果原告知道便不会与被告签约的程度，原告在知晓该信息后立即作出强烈反映也证明了这一点。被告在缔约时隐瞒了这一重要信息，没有尽到合理的瑕疵告知义务，故不能免除瑕疵担保责任。由于增建部分涉及到房屋的主体结构，使得原告合同目的不能实现，法院根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决原被告间签订的《房地产买卖合同》及同日签订的《补充合同》依法解除。案件受理费由被告吴女士承担。

案后语：

本案的一审已经结束，法院的判决对目前越演越烈的别墅乱搭建问题无疑是当头一棒。北京资深房产专家赵云涛律师提示：很多业主将“买别墅”演变成“买地皮”，擅自扩充面积破坏房屋主体结构，有的甚至重起炉灶搭建新楼，事实证明，这些将法律视为儿戏的行为，最终只会害了自己。