房屋买卖案件中阴阳合同的处理原则

案件描述

房屋纠纷简要案情：

卖房人张女士与买房人李先生在房屋交易时为避税签订了两份合同，用于备案的合同房价为32万元，比存留的合同房价166万元低出134万元。令张女士没想到的是，随后李先生便以存在重大误解为由，起诉变更协议，主张只按照备案合同中的房价32万元购买，不再购买“作价”134万元房屋家具、家电及配套设施设备。张女士大呼冤枉，并道出了为帮助李先生规避房产交易税的实情。目前，北京市海淀区人民法院已经审结此案。

2012年10月13日，李先生与张女士签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张女士将其所有的涉诉房屋转让给李先生，房屋位于海淀区中关村北区一小区内，建筑面积为41平方米，房屋买卖成交价格为人民币166万元。同日，双方签订《补充协议》，该协议第一条成交价格约定，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为32万元，另该房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价为134万元，上述总计为166万元，由李先生一并支付给张女士。

后李先生主张对《补充协议》中约定的房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价为134万元与房价款32万元一并出售形成了重大误解，便起诉至法院要求变更协议，其只按照房价款32万元的约定购买该房屋而无需一并购买作价134万元的房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等。张女士这才慌了神，称其是为了帮李先生规避房产交易税收才签订了《补充协议》，将房价款在《北京市存量房屋买卖合同》中约定的总价166万元分成两笔，房价款变更为32万元，其他款项以家具、家电、装饰装修及设备配套设施作价的形式变更为134万，但《补充协议》中约定该总价为一并支付，且为其净得价。

第三人某经纪公司作为居间人也述称变更房价款并分为两笔标明不同款项但总价不变的方式是为了规避房产交易税收的目的。

法院经审理后认为，涉诉房屋所在地段房屋的当前市价明显高于32万元房价款，在正常的市场交易下，理性的房屋出售人不可能在买卖合同中约定房价为166万元以后，同时又签订补充协议将房价急剧降低为32万元。双方关于成交价格约定系以合法手段掩盖避税的非法目的、造成国家的房地产交易税收减少的无效民事行为。因李先生主张变更的条款为无效条款，故其诉讼请求缺乏基础前提。最终，法院判决驳回李先生的诉讼请求。判决作出后，二人均表示服从判决结果。

法官说法：

按照民法通则规定，民事法律行为有效包括三方面条件，一是行为人具有相应的民事行为能力，二是意思表示真实，三是不违反法律或者社会公共利益。从事双方民事法律行为的当事人，意思表示中意思与表示不一致的，属于隐藏行为，在隐藏行为中，虚假意思表示应当认定为无效，但被隐藏的真实意思表示的效力应当根据真实意思表示是否违反法律法规的强制性规定及是否损害第三人利益确定。上述案件中，双方为进行避税，在签订合同当日又另行签订《补充协议》，将原房价款166万元拆分为房价款32万元和房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价134万元两部分一并出售，但总价仍为166万元。虽然李先生对此并不认可，但其拒绝就房屋市场参考价值进行评估鉴定，其始终未能就存在上述情况作出合理解释，违反一般生活经验，因此对李先生的主张不予支持。

法官提醒，签订房屋买卖合同应当遵守国家有关规定，按照市场交易规则进行，否则不仅会导致有关行为无效，还会承担相应风险。

律师提示：在房屋买卖纠纷中，为了规避税法，存在大量的阴阳合同，在审判实践中，一般按照当事人的真实意思做出判决。

律师观点分析

案件描述

房屋纠纷简要案情：

卖房人张女士与买房人李先生在房屋交易时为避税签订了两份合同，用于备案的合同房价为32万元，比存留的合同房价166万元低出134万元。令张女士没想到的是，随后李先生便以存在重大误解为由，起诉变更协议，主张只按照备案合同中的房价32万元购买，不再购买“作价”134万元房屋家具、家电及配套设施设备。张女士大呼冤枉，并道出了为帮助李先生规避房产交易税的实情。目前，北京市海淀区人民法院已经审结此案。

2012年10月13日，李先生与张女士签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张女士将其所有的涉诉房屋转让给李先生，房屋位于海淀区中关村北区一小区内，建筑面积为41平方米，房屋买卖成交价格为人民币166万元。同日，双方签订《补充协议》，该协议第一条成交价格约定，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为32万元，另该房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价为134万元，上述总计为166万元，由李先生一并支付给张女士。

后李先生主张对《补充协议》中约定的房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价为134万元与房价款32万元一并出售形成了重大误解，便起诉至法院要求变更协议，其只按照房价款32万元的约定购买该房屋而无需一并购买作价134万元的房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等。张女士这才慌了神，称其是为了帮李先生规避房产交易税收才签订了《补充协议》，将房价款在《北京市存量房屋买卖合同》中约定的总价166万元分成两笔，房价款变更为32万元，其他款项以家具、家电、装饰装修及设备配套设施作价的形式变更为134万，但《补充协议》中约定该总价为一并支付，且为其净得价。

第三人某经纪公司作为居间人也述称变更房价款并分为两笔标明不同款项但总价不变的方式是为了规避房产交易税收的目的。

法院经审理后认为，涉诉房屋所在地段房屋的当前市价明显高于32万元房价款，在正常的市场交易下，理性的房屋出售人不可能在买卖合同中约定房价为166万元以后，同时又签订补充协议将房价急剧降低为32万元。双方关于成交价格约定系以合法手段掩盖避税的非法目的、造成国家的房地产交易税收减少的无效民事行为。因李先生主张变更的条款为无效条款，故其诉讼请求缺乏基础前提。最终，法院判决驳回李先生的诉讼请求。判决作出后，二人均表示服从判决结果。

法官说法：

按照民法通则规定，民事法律行为有效包括三方面条件，一是行为人具有相应的民事行为能力，二是意思表示真实，三是不违反法律或者社会公共利益。从事双方民事法律行为的当事人，意思表示中意思与表示不一致的，属于隐藏行为，在隐藏行为中，虚假意思表示应当认定为无效，但被隐藏的真实意思表示的效力应当根据真实意思表示是否违反法律法规的强制性规定及是否损害第三人利益确定。上述案件中，双方为进行避税，在签订合同当日又另行签订《补充协议》，将原房价款166万元拆分为房价款32万元和房屋家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价134万元两部分一并出售，但总价仍为166万元。虽然李先生对此并不认可，但其拒绝就房屋市场参考价值进行评估鉴定，其始终未能就存在上述情况作出合理解释，违反一般生活经验，因此对李先生的主张不予支持。

法官提醒，签订房屋买卖合同应当遵守国家有关规定，按照市场交易规则进行，否则不仅会导致有关行为无效，还会承担相应风险。

律师提示：在房屋买卖纠纷中，为了规避税法，存在大量的阴阳合同，在审判实践中，一般按照当事人的真实意思做出判决。