购房人维权----出卖人违法抵押，能撤销吗？

律师观点分析

[案情简介]：

本律师代理原告李X，原告李X起诉的事实与理由为：原告与第三人焦X于2017年9月19日签订协议书，约定第三人焦X所有的位于淮北市恒基城（渠沟新XX）某号楼某单元某室房屋以28万元价格转让给原告，于签订之日支付27.5万元，余款5000元在房屋产权登记办理至原告名下后支付，第三人焦X承诺在该房地产权证办理至第三人焦X名下七日内协助原告将房产过户至原告名下。上述协议经安徽省淮北市国信公证处公证，出具了（2017）皖淮国公证字第7404号公证书，确认协议书的签订符合法律规定，合法有效。协议签订后原告向第三人焦X交付了购房款27.5万元，第三人焦X也将房屋交付给原告使用至今。

2020年房屋能办理产权证时，第三人焦X不积极办理，要原告先把剩余房款5000元提前支付，且要由原告先代缴应由其承担的维修基金才会去办理产权证。原告为能及时办理产权证，于2020年12月5日向第三人焦X提前交付了5000元剩余房款，又代第三人焦X向开发公司缴纳维修基金5559元及其它办证费用。上述款项缴纳后，2021年1月11日房屋登记至第三人焦X名下。然原告要第三人焦X履行协议协助过户至原告名下时，第三人焦X又索要无理费用，不给办理过户。原告于2021年4月25日委托律师起诉第三人焦X协助过户，经查询才知，第三人焦X已于2021年3月10日将涉案房屋抵押给了第三人沈X。

涉案房屋第三人焦X已出售给原告，原告自2017年购房后一直居住至今，付清了所有房款，甚至应由第三人焦X缴纳的维修基金也代为交付，第三人焦X在取得产权证后不协助过户，违背了最基本的诚信原则。第三人沈X接受已出售给原告并实际使用多年的涉案房产作为抵押物，存在过错。被告对两第三人隐瞒事实、恶意抵押登记申请未尽审查义务，被告作出的抵押登记行为侵犯了原告的合法权益，故原告依法向贵院提起诉讼，请求判决：依法撤销被告淮北市不动产登记中心于2021年3月10日登记并颁发给第三人沈X的抵押登记证书（不动产登记证明号：（2021）淮北市不动产证明第XXXXXXX号）载下对原告房产的抵押登记行为。

[代理意见]：

一、原告李X与第三人焦X之间房屋买卖合同关系事实清楚，双方签订了房屋买卖协议，并经公证处办理了公证，该合同合法有效。李X购买房屋后一直居住至今，其购买较早并已交付全部房款，享有物权期待权，焦X应当配合李X办理产权过户，其没有配合办理，反而将房屋抵押第三人沈X，违反诚信原则，存在恶意。

二、被告沈X作为抵押权人，在办理抵押时应当实地考察抵押物现状，在未考察的情况下就接受抵押，显然也存在过错，且沈X的房屋抵押权也不能对抗原告李X的房屋居住权。

三、被告淮北市不动产登记中心办理抵押登记时焦X隐瞒了房屋已出卖给原告李X的事实，其办理抵押登记的主要证据是不足的，应予撤销。

[判决结果]：

撤销被告淮北市不动产登记中心于2021年3月10日登记并颁发给第三人沈X的皖（2021）第XXXXXXX号《不动产登记证明》。

案件受理费50元，由第三人焦X承担。