原租赁合同解除后转租合同的效力

研究问题

产权人夏某与黄某签署了A大厦租赁合同，约定黄某作为承租人承租A大厦。后黄某将该大厦转租给毕某。在租赁合同履行期间，黄某迟迟不交租金，夏某起诉黄某解除了租赁合同。租赁合同解除之后，黄某与毕某签署的转租合同的效力如何？是否仍为有效合同？

○ 法规检索 ○

《中华人民共和国民法典》
第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

《商品房屋租赁管理办法》
第十一条：承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

○ 类案检索 ○

案例一：某物业公司等租赁合同纠纷案（某市第二中级人民法院）

（1）基本案情
甲公司与乙物业公司签订《合同书》，约定甲公司将某房屋出租给乙物业公司，租期15年。后双方签订《补充合同》将租期延长。2015年12月，乙物业公司与丙酒店公司签订《房屋租赁合同》，将部分房屋转租给丙酒店公司。2017年4月，甲公司以乙物业公司未完成整改为由通知解除租赁合同。2018年4月，法院判决乙物业公司、丙酒店公司腾退涉案房屋。

（2）裁判要点
乙物业公司与丙酒店公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。因乙物业公司与甲公司之间的租赁合同已被生效判决确认解除，且涉案房屋已被实际拆除，转租合同在事实上已经不能履行，一审法院判决解除转租合同，并无不当。

（3）分析
法院支持在原租赁合同解除后，可以依据当事人主张判令解除转租合同。

案例二：郭某与某商业管理公司等排除妨害纠纷案（某市第二中级人民法院）

（1）基本案情
甲公司与乙公司签订《租赁物业合同书》。后乙公司与郭某签订《联营合同书》，将部分经营场所交付郭某使用。因乙公司存在违约行为，甲公司解除租赁合同，并委托丙公司办理商户清退事宜。郭某起诉要求排除妨害、恢复水电等。

（2）裁判要点
甲公司系涉案房屋所有权人，乙公司与郭某签订联营合同使郭某获得使用权。因乙公司与甲公司之间的租赁合同已被生效判决确认于2015年1月13日解除，自该日期始乙公司丧失对涉案房屋的合法使用权。甲公司作为物权人行使权利并无不当，郭某使用涉案房屋失去合法依据，其诉讼请求缺乏依据，不予支持。

（3）分析
本案未明确转租合同效力，但认定次承租人使用房屋失去合法依据，原所有权人可行使物权请求权。

案例三：某科贸公司诉某仲裁委员会等返还原物纠纷案（某市第三中级人民法院）

（1）基本案情
甲仲裁委员会与乙公司签订《写字楼租赁合同》，允许乙公司转租。后因乙公司拖欠租金，法院判决解除租赁合同。乙公司与丙科贸公司签订转租合同，将部分房屋转租给丙科贸公司。甲仲裁委员会曾向全体承租人送达告知书，要求迁出。

（2）裁判要点
从合同相对性看，租赁合同与转租合同是两个完全独立的合同。但由于出租人出租行为和承租人转租行为处分的是同一标的物，两者难免互相影响。因租赁合同已经解除，乙公司丧失了对租赁标的占有使用和对外出租的权利，无法依照转租合同约定向丙科贸公司交付租赁标的，转租合同客观上已经没有实际履行的可能。故原审法院确认转租合同未履行部分不再继续履行，并无不当。

（3）分析
法院认为本租合同的继续履行是转租合同继续履行的重要依据，本租合同解除后，转租合同无法继续履行。

案例四：某经贸公司、某文化传播公司物权保护纠纷案（某市中级人民法院）

（1）基本案情
甲经贸公司与案外人乙公司签订《房地产租赁协议书》，将房屋出租给乙公司。因乙公司未按约定支付租金，双方于2019年10月25日解除租赁合同。后丙文化传播公司（法定代表人为张某）主张其与案外人丁公司签订商铺租赁协议，占用涉案房屋。甲经贸公司要求丙公司返还房屋。

（2）裁判要点
甲经贸公司与乙公司的房屋租赁合同已于2019年10月25日解除，承租人丧失了租赁权，转租合同失去了赖以存在的基础。故甲经贸公司要求丙公司返还案涉房屋的主张，依法应予支持。

（3）分析
法院未明确回应转租合同效力，但指出转租合同失去存在基础，次承租人无权继续占有房屋。

案例五：张某、吴某房屋租赁合同纠纷案（某市中级人民法院）

（1）基本案情
甲公司与乙公司签订《单身公寓楼租赁合同》。后该租赁合同由丙医院及丁某实际履行。丙医院、丁某与尹某签订转租合同，尹某与吴某签订转租合同，吴某与张某签订转租合同。此后，甲公司与乙公司的原租赁合同被解除。

（2）裁判要点
因甲公司与乙公司的《单身公寓楼租赁合同》已被解除，租赁合同权利义务关系终止，由此导致吴某与张某的转租合同无法继续履行。转租合同法律关系的建立以转租人与标的物权利人之间存在租赁合同法律关系为前提，在先租赁合同解除的情况下，转租合同也应同时解除。

（3）分析
法院明确认定原租赁合同被解除，转租合同相应被解除。

案例六：林某诉郗某排除妨害纠纷案（某高级人民法院）

（1）基本案情
涉案房屋原所有权人为甲公司。高某与甲公司签订租赁协议，甲公司授权高某行使出租权。高某与林某签订转租协议。后甲公司被宣告破产，管理人与高某解除租赁合同。郗某通过拍卖取得涉案房屋所有权，要求林某迁让。

（2）裁判要点
高某与甲公司的租赁合同在涉案房屋所有权转让于郗某之前已经解除，高某已不具备继续享有租赁权的条件。次承租人林某根据转租合同取得的使用权依附于承租人的租赁权。租赁合同已经解除，林某丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利基础，转租合同已经无法履行。“买卖不破租赁”规则适用于租赁合同，不能直接扩大适用于转租合同，且以租赁权仍然存续为前提。本案中租赁合同已解除，转租合同无法履行，林某应予迁让。

（3）分析
法院认为原租赁合同与转租合同之间是主从关系，转租合同依赖于本租合同。本租合同解除将导致转租合同无法履行。

○ 总结 ○

针对原租赁合同解除后转租合同的效力认定问题，司法实践中大致有两种观点：

第一种观点：租赁合同是主合同，转租合同是从合同。主合同解除后，从合同随之解除，即转租合同因原租赁合同的解除而当然无效或自动解除。

第二种观点：租赁合同与转租合同并非主从合同，两者是独立的法律关系。租赁合同与转租合同之间仅存在租赁标的物上的牵连关系，转租合同效力并不从属于租赁合同。原租赁合同解除并不会影响转租合同的效力，但因承租人丧失租赁权，转租合同丧失存续基础，从而不能履行。

主流观点：第二种观点在法院裁判文书中呈现次数更多，且有更多的学理支持。

原建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》曾规定转租合同随原租赁合同变更、解除或终止而相应变更、解除或终止，但该办法已于2011年被《商品房屋租赁管理办法》替代。新办法并未采纳上述规定，仅要求转租须经出租人书面同意。可见，现行规章不认同转租合同在效力上从属于租赁合同。

从法理上看，转租合同并不具有从合同的功能（从合同是为促进、保障主合同履行而设置）。若转租合同效力从属于租赁合同，将严重不利于次承租人：次承租人无从知晓和干预出租人与承租人之间的合同关系，出租人与承租人可在未告知次承租人的情况下协议解除租赁合同，导致转租合同随之解除，次承租人无法以转租合同为基础要求承租人承担违约责任，这不利于合同关系和经济秩序的稳定。

结论：租赁合同与转租合同是相互独立的两个合同。只要承租人与次承租人在签订转租合同时不存在合同无效的情形，转租合同并不因租赁合同无效或解除而无效。原租赁合同解除对转租合同的影响，仅体现在转租合同的履行上出现障碍，其效力本身并不受影响。次承租人可依据有效的转租合同向承租人主张违约责任，但无权继续占有使用租赁物对抗出租人物权。