李世琦律师
律师观点分析
一、通过庭审及客观证据，本案可以确认的事实
1．张某某、花某某与黄某某约定采取做高涉案房屋评估价格，多从银行贷款，以达到黄某某“0首付”买房的目的。
2.根据合同约定，张某某一方的合同义务为将房本交给中介，并配合中介签署各项文件，配合贷款及过户。张某某一方完全按照合同约定履行了合同义务。黄某某一方的合同义务为2017年2月7日前办理名下两套房子还款手续，正式办理贷款手续。中介公司合同义务为保证双方在2017年4月10日前办完过户并放款。
3.合同签订至今，黄某某未获得合同约定数额的银行贷款。且目前黄某某已经无法获得合同约定数额的银行贷款。黄某某客观上已经无法通过“0首付”方式完成银行贷款。合同约定的贷款付款方式已经无法实现。
4.合同签订至今，张某某仅收到黄某某1万元定金，除此之外未收到黄某某支付的任何款项。
5.张某某因急需资金售房，自始至终包括现在均愿意以合同约定价款出售房屋。众所周知，本案合同签订后廊坊房地产市场一直是下行趋势。因本案纠纷涉案房屋至今仍未售出，张某某已经存在各项损失。
二、对本案的法律关系分析以及相关法律依据
1.本案为房屋买卖合同纠纷。对于房屋买卖合同，根据合同法规定及双方约定，双方的主要合同义务为：出卖方交付房屋（本案中为交付房本至中介处），买受方支付房款。至于是以现金转账方式付款，还是银行贷款方式，此仅为付款方式的不同。而本案中一个基本事实就是张某某的房本已经按照合同约定交给中介，且全程配合了相关手续的签字。黄某某至今除1万元定金外，未向张某某支付任何款项。关于贷款不能发放的原因，系因“借款人申请的第三套个人住房贷款”。此外，廊坊地区的房价自2017年3月限购政策出台之后出现大幅下跌，与此同时银行信贷政策收紧，目前银行也不可能给黄某某发放高出房屋市价的贷款。
2.本案因黄某某无法取得银行贷款，已经不具备履行条件，应当依法予以解除。对于合同解除后黄某某方的违约责任，张某某将另案主张。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第26条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中“0首付”贷款购房的合同目的已经明确无法实现且黄某某也无法一次性向张某某、花某某支付365万元的房款，因此房屋买卖合同应当依法予以解除。
4.本案中张某某、花某某不存在任何违约情形。
（1）上诉人主张张某某、花某某没有偿还涉案房屋的银行贷款系违约没有任何法律及合同依据。
我国《合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在黄某某未按照合同约定还清名下房屋贷款，且未能取得银行贷款亦未向张某某支付任何款项的情形下，张某某无任何理由先行偿还涉案房屋的银行贷款并将房屋过户给黄某某。
（2）张某某、花某某于2017年4月5日提起诉讼的行为并不属于违约行为。
2017年3月21日，张某某、花某某得知廊坊市人民政府发布了《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，根据该通知黄某某作为非本地户籍居民且其名下已有2套住房，根据该政策黄某某将丧失购房资格，张某某、花某某立即与遥领房产经纪公司、黄某某沟通协商解除合同事宜，黄某某表示不同意解除合同，遥领房产经纪公司表示廊坊房管局会在3月27日会发布黄某某可以过户的文件，未果后，3月27日至3月31日告知廊坊房管局会在4月3日发布黄某某可以过户的文件，又未果。众所周知此时廊坊市的房价已经开始下跌，张某某、花某某为了避免损失继续扩大才向法院提起诉讼，该行为的目的是止损并不属于违约行为。
（3）张某某、花某某向银监会反映情况的行为并不属于违约行为
首先，张某某、花某某向银监会反映情况的行为并不是导致黄某某与廊坊建行签署的《个人住房（商业用房）借款合同》被拒的原因，黄某某无法取得贷款的原因是“借款人申请的第三套个人住房贷款”，不管张某某、花某某是否向银监会反映情况，黄某某均会因上述自身客观原因无法获得银行贷款；其次，张某某、花某某向银监会反映情况是在其向法院提起诉讼之后，目的是想取得黄某某无法取得银行贷款的证明材料。
时至今日，张某某仍然同意黄某某按照合同价款全款购房。张某某主张合同解除的理由是合同已经无法履行。同时，导致合同无法履行的原因不在张某某。在合同履行过程中，张某某按照合同约定履行了己方的全部义务,不存在任何违约情形。
综上所述，本案中张某某、花某某与黄某某签订的房屋买卖合同因不可归责于原告的原因导致无法继续履行，依法应当予以解除。并且，因合同一直未能履行已经给原告造成了实际损失。被告已经支付的定金不应予以退还，对于其他损失，原告保留另行起诉的权利。