无权出售房屋，所有权人未提出异议，能否视为默认不能追回?作者/张印富律师

北京盈科股权高级合伙人

         基本案情：

         原告陈某梅因不在当地居住，将其所有的房屋交由儿子陈某1管理使用。2003年，陈某1与被告彭某的丈夫董某签订《买卖房屋协议》，将房屋卖给董某，董某夫妻付款后装修入住。2017年董某去世。2018年原告陈某梅以陈某1无权出售房屋为由诉至法院，要求被告彭某返还房屋并支付占用费。

         被告彭某辩称：陈某1与董某签订房屋买卖协议，董某将购房款交由原告之弟陈某2代收，该事实足以证明原告同意及追认陈某1处分涉案房屋的行为。被告长期实际占有使用，原告未提异议干涉的事实构成默示追认意思表示。原告应当将涉案房屋过户给被告。

         第三人陈某1辩称：涉案房归于原告个人所有。其与董某签订涉案房屋买卖协议事前未经原告同意，事后未得原告追认，自己作为原告独生子，有权出卖涉案房屋。陈某2代收购房款，系基于陈某1委托，所收房款亦交给陈某1。目前被告尚欠部分购房款未付。

         裁判结果：

         彭某向原告返还涉案房屋。

        律师解读：

         一、无处分权人将房屋出售他人，需要得到房屋所有权人的追认，如因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。本案中，陈某1将其母亲所有的房屋出售给被告彭某丈夫董某，并无证据表明陈某1得到追认，故该行为属于无权处分，根据协议内容董某对此是明知的，且其未取得产权，董某不构成善意取得。

         二、追认作为一种单方意思表示，可以向无权处分人作出也可以向相对人作出。本案中，无证据证明原告追认意思表示的存在。被告举示陈某2接受购房款，意在证明原告知道且同意陈某1的处分行为，其主张实际是指，对陈某1的处分行为，陈某2代表原告进行了追认，但被告并未举证证明原告对陈某2进行了授权，仅凭陈某2系原告的弟弟的事实，不足以证明陈某2代表原告对陈某1的处分行为进行了追认。

         三、购房人长期占有使用，房屋所有权人未予干涉的事实并不构成默示的追认意思表示。意思表示作为民事法律行为的核心要素，必须以某种可为他人辨识、理解的方式展现出来。根据《民法典》第140条规定“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”意思表示分为三种方式：明示、默示、沉默。

         (一)明示，即明确表示之义，是指以口头、书面方式积极地作出意思表示。

         (二)默示，是指采取口头、书面方式以外的其他方式积极地作出意思表示。通过积极实施某种行为把意思表示对外表达出来，是默示的基本方式。相比于明示，默示的特点是“行而不言”；相比于消极的缄默不语(沉默)，默示的特色是，行为人积极实施了某种可以为他人辨识或理解的行为，而不是消极地无所作为。

         (三)沉默，是指不言不语、消极无为的一种不作为状态。沉默在本质上根本无法对外表达当事人的内心意思，不能作为意思表示的作出方式。但基于特别情况，法律有条件地把沉默拟制“视为意思表示”，从而使沉默像以明示或者默示方式作出的意思表示那样获得某种法律后果。这里的“有条件”是指《民法典》第140条第2款“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”规定中的“有法律规定、当事人约定、符合当事人之间的交易习惯”三种情形，并明确“只有在”这三种情形，无其他情形。

         1.有法律规定，限于由全国人大及其常委会制定的规范性文件，不包括国务院制定的行政法规。

         2.有当事人约定，在当事人之间事先作出了特别约定时，如果一方当事人向对方作出了某种意思表示或作出了某种行为，而对方对此在规定时间内没有作出任何回应性表示，对方的沉默不语可以依当事人的事先约定而成为一种同意或拒绝的意思表示。

         3.有符合当事人之间的交易习惯，是指特定当事人之间进行交易时在一定时间内持续、反复多次采用的同一做法(惯例)。规定沉默在符合当事人之间的交易习惯时可以视为意思表示，意味着，在特定人之间持续的同类交易中，沉默一开始(第一次发生时)就以某种特殊的方式被当事人双方所默许并在以后沿用下来。

         4.当事人主张自己或对方的沉默应被视为意思表示时，应对此负担相应的举证责任。即，负有举证责任的当事人要证明沉默在当事人之间的交易中反复、多次适用，而对方当事人对此予以认可；至于对方予以认可的沉默适用多少次才能构成当事人之间的交易习惯，则要结合当事人之间的交易类型、时间长短、熟悉程度、行业惯例等因素予以综合考虑。本案中，即使原告知道被告住在案涉房屋而未予干涉，因单纯的沉默不能构成追认的意思表示，亦无证据证明也不能由此得出原告不予干涉的事实构成默示的追认意思表示。根据法律规定，在这种情况下，不符合沉默视为意思表示的三种情形，故即使沉默也不能视为意思表示，被告的占有使用行为缺乏合法依据。

          张印富律师，北京盈科律所股权高级合伙人，《法治日报》律师专家库律师，中央电视台CCTV-12《我是大律师》、北京电视台《律师帮帮忙》、山西卫视《顶级咨询》栏目嘉宾律师，《法制与经济》栏目法律点评专家，优秀党员，优秀律师。主要业务领域：民商合同，公司股权，刑事辩护，婚姻继承，企业法律顾问。座右铭：戴着荆棘的王冠，握着正义的宝剑，视一切险阻诱惑为无物，在法律面前人人平等，为迷茫的朋友指点迷津，让无望的结局柳暗花明。