夫妻一方出售共有房产，另一方能否主张买卖合同无效?作者/张印富律师

北京盈科股权高级合伙人

         夫妻共有房产，归夫妻不分份额的共同共有。一方擅自出售他人，另一方能否主张买卖合同无效?不同意出售房屋的一方，如何维护自己的合法权益?买受人能否取得房屋所有权?

         基本案情：

         迟某与王某系夫妻关系。2013年5月26日，王某与张某签订《房产买卖合同》，将位于济南市市中区的一处房产出售给张某，张某支付全款后入住。2017年7月，迟某得知后不同意出售该房屋，导致该房屋无法办理过户。张某向法院起诉请求：1.判令王某、迟某履行《房屋买卖合同》，协助张某办理房屋产权登记及过户手续；2.判令王某、迟某支付违约金XX万元。

         裁判结果：

         王某支付张某违约金XX万元；二、驳回张某要求继续履行合同协助办理过户的请求。

         律师解读：

         一、根据《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案，尽管王某与张某签订了《房屋买卖合同》，但迟某并未在合同中作为共同出卖方签字，且张某既无证据表明在受让房产时收到过迟某作为共同共有人同意转让房产的意思表示，也无证据证明迟某向王某出示了房产转让授权。故王某擅自出售夫妻共同房产，属于无权处分。

         二、出卖人对合同的标的物无权处分，并不导致合同当然无效。合同行为是物权变动的原因，根据物权变动原因与结果相区分的原则，出卖人无权出售共同房产，并不导致买卖合同无效。但共有人不同意转让，将无法办理房产过户登记。本案，王某虽与张某就涉案房产签订了房屋买卖合同，即便该房屋买卖合同有效，在迟某不同意转让房产的情况下，张某就无法办理该房产过户登记。张某主张继续履行《房屋买卖合同》，要求迟某协助办理房屋产权登记及过户手续的主张缺乏法律依据。

         三、因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律保护共有财产，同时也兼顾了各方当事人的合法权益。本案，王某无权处分夫妻共有房产，迟某不同意出售房屋，张某可以解除合同，并要求王某承担违约责任，而不能要求迟某协助办理过户手续。

张印富律师，北京盈科律所股权高级合伙人，《法治日报》律师专家库律师，中央电视台CCTV-12《我是大律师》、北京电视台《律师帮帮忙》、山西卫视《顶级咨询》栏目嘉宾律师，《法制与经济》栏目法律点评专家，优秀党员，优秀律师。主要业务领域：民商合同，公司股权，刑事辩护，婚姻继承，企业法律顾问。座右铭：戴着荆棘的王冠，握着正义的宝剑，视一切险阻诱惑为无物，在法律面前人人平等，为迷茫的朋友指点迷津，让无望的结局柳暗花明。