房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

上诉人（原审原告）：付某某

委托诉讼代理人∶高某，系付某某妻子。

委托诉讼代理人∶靳律师，北京陆源律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：河北某房地产开发有限公司，法定代表人∶叶某某，该公司经理。

委托诉讼代理人∶洪律师。

上诉人付某某因与被上诉人河北某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

付某某上诉请求∶1、撤销河北省邯郸市永年区人民法院民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由上诉人承担。事实和理由∶一审判决认定事实错误。2018年4月8日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定上诉人购买被上诉人开发的房屋及地下室；（第八条）出卖人应当在2018年12月31日前，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用；（第九条）出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第 1 种方式处理∶1、（2）逾期超过 90 日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，上诉人交付房屋首付款221638元，地下室款40840元。2018年4月9日上诉人将相关贷款所需全部资料交付被上诉人后，被上诉人拒不开具购房发票，拒不向房管局办理商品房备案手续，导致上诉人不能办理商品房按揭贷款。现被上诉人已超过约定的房屋交付时间，因被上诉人的违约行为导致上诉人不能办理银行按揭贷款手续，不能如期接受房屋，严重侵害了上诉人的合法权益。房地产公司答辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，应予维持。1、付某某应举证证明其与王某某之间的债务转移至房地产公司，房地产公司享有原债务的抗辩权；2、承诺书是《商品房买卖合同》的组成部分，《商品房买卖合同》已经按照约定解除；3、《商品房买卖合同》即使有效，因付某某拒交房款，房地产公司也有权拒交房屋，拒绝履行合同；4、从合同性质而言，以房抵债系实践合同，实际转移房产抵债成立，依约贷款系诺成合同，付某某分文未付，这两种不同性质合同均无履行的条件与基础事实，故驳回诉讼请求正确。

付某某向一审法院起诉请求∶1、判令被告继续履行商品房买卖合同；2、判令被告为原告开具购房发票；3、判令被告为原告办理商品房（预售）备案；4、判令被告配合原告办理商品房按揭贷款；5、判令被告给付原告违约金17244.8元（至起诉之日）及自2020年10月22日起至实际交付房屋之日止按已付房款 262478 元的万分之一计算的违约金；6、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实2018年4月8日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份。合同主要内容为，原告购买被告开发的房屋，建筑面积为132.01平方米，总金额501638 元，同时购买一地下室。合同约定付款方式为，首付 221638 元，贷款 280000元。买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理。合同约定交付期限为，出卖人应当在2018年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。并约定了逾期交房的违约责任。同日，原告付某某出具承诺书一份，承诺书主要内容为，“本人付某某，于2018年4月8日购买河北某房地产开发有限公司所开发的某室。现承诺，把所有贷款资料备全，积极配合办理按揭贷款，一个月内办理完毕。办理不下来贷款，本合同自动作废，拿走自己的东西。同日，原告以抵账方式交付房屋首付款221638元、地下室款37395元，另以现金方式支付地下室款3445元。上述事实，有原告方提交的双方签订的商品房买卖合同一份、付某某出具的承诺书一份、收款收据三份，以及当事人陈述在卷佐证。

一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告要求被告继续履行商品房买卖合同、并为原告开具购房发票、办理商品房（预售）备案、配合原告办理商品房按揭贷款等事项，而被告辩称原告要求履行商品房买卖合同没有依据，原合同权利义务已终止。原告方为证明其主张，向本院提交的商品房买卖合同、承诺书、收款收据，证明双方曾签订商品房买卖合同，同时出具了承诺书，原告并支付了商品房首付款及地下室款项。根据原告出具的承诺书，原告应在一个月内备全所有贷款资料，积极配合办理按揭贷款，办理不下来贷款，本合同自动作废。本案原告虽提交了部分音、视频资料内容，但所提交的现有证据，尚不足以证明原告的主张，故对于原告要求被告继续履行商品房买卖合同等诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下∶驳回原告付某某的全部诉讼请求。案件受理费231元，由原告付某某负担。二审期间，付某某提交二份新证据∶1、2018年10月24 日付某某与房地产公司工作人员王某和高某的通话录音U盘一张，证明在 2018 年时房地产公司没有贷款合作银行；2、民事判决和执行裁定书三份，证明因房地产公司涉诉，没有能力办理贷款。房地产公司质证认为，对证据1的真实性不认可，不能证明录音的真实性；对证据 2 的真实性没有异议，但是缺乏关联性。本院认为，因证据1录音中人员无法到庭核实其身份，房地产公司亦不认可，且录音时间为2018年10月24日，不足以证明2018年4月8日付某某出具承诺书时房地产公司没有合作贷款银行；证据 2 证明房地产公司涉诉，但能否证明付某某出具承诺书时房地产公司因涉诉而无法办理贷款，仍需结合其他证据和事实综合认定。

房地产公司提交四份新证据∶1、付某某与王某某之间的借据四份，证明付某某与王某某之间的原债务情况；2、《按揭贷款业务合作协议》一份，证明当时的贷款业务合作银行情况；3、《贷款必备资料》一页，证明银行要求提供的贷款资料；4、《个人购房借款/担保合同》一页，证明房地产公司为其他购房人协办的房贷。付某某质证认为，对证据1的真实性无异议；对证据2 没有见过，房地产公司从未告知过合作银行是哪家；对证据3没有见过，当时是按照房地产公司口头告知的材料准备的；证据4是2016年的，不是2018年的，不能证明当时能给付某某办理贷款。本院认为，付某某对证据1的真实性不持异议，本院对其真实性予以确认对证据2、3、4的证明目的需结合其他证据和事实综合认证。

依据付某某申请，本院于2021年11月26日从中国工商银行某支行调取的房地产公司与该支行的合作贷款系统材料打印件一张及本院对该支行高某的询问笔录一份，证明银行系统显示房地产公司与该支行的贷款开始时间为 2016年1月12日，终止时间为2018年9月20日，最后一笔放贷时间为2017年10月30日。付某某质证认为，对真实性无异议，对2017年10月30日之后没有放款的原因有异议，真实原因可能就是房地产公司涉诉，账户被冻结，没有资质贷款，即使房地产公司在此期间与银行还有合作，但因为房地产公司资金被冻结，银行也不会再贷款给购房人，合作期间购房人可以向银行递交资料，但最终也会因房地产公司原因贷不下来款。房地产公司质证认为，对高某的身份有异议，无法确认其身份，付某某签承诺书的时间是房地产公司与银行合作期间，不能证明是房地产公司原因没有办下来贷款。本院认为，对证据的真实性予以采信。

依据付某某申请，本院于2021年12月24日从住建局调取书面证明一份，证明房地产公司开发的小区在2018年4月8日至5月9日期间不能办理备案登记手续，现在可以正常办理登记备案手续。付某某质证认为，对真实性无异议。房地产公司质证认为，该证明不符合证据形式要件，不合法，不足为证。本院认为，该证据系国家行政主管机关出具，形式合法，内容真实，予以采信。

本院查明事实与一审基本相同，本院予以确认。另查明，房地产公司与该支行的合作贷款开始时间为 2016 年 1 月12日，终止时间为2018年9月20日，最后一笔放贷时间为2017年10月30日。签订案涉《商品房买卖合同》前后，房地产公司涉及多个民事诉讼，银行账户被法院冻结。房地产公司开发的小区在2018年4月8日至5月8日期间不能办理备案登记手续，现在可以正常办理备案登记手续。又查明，付某某上诉状载明请求为撤销一审判决，依法改判。该诉求不明确，经释明，其表示具体诉求为∶支持一审全部起诉请求。结合其交纳上诉费时的上诉标的，其上诉请求应为∶撤销一审判决，依法改判支持一审全部起诉请求。再查明，二审期间，付某某同意一次性支付剩余购房款，不需要再贷款。

本院认为，王某某系房地产公司大股东，因其欠付付某某及其妻子高某借款到期无法偿还，经房地产公司同意，房地产公司将案涉房屋售予付某某，王某某欠款抵顶房屋首付款和地下室款，剩余房款进行银行按揭贷款。2018年4月8日，房地产公司与付某某签订《商品房买卖合同》，并向付某某出具了收款收据，双方之间形成了商品房买卖合同关系。同日，付某某出具承诺书一份，承诺书主要内容为∶“本人付某某，于2018年4月8日购买河北某房地产开发有限公司所开发的某室。现承诺，把所有贷款资料备全，积极配合办理按揭贷款，一个月内办理完毕。办理不下来贷款，本合同自动作废，拿走自己的东西。”一方面，从承诺书内容来看，付某某应配合房地产公司准备贷款资料，而不是自己私自寻找银行办理贷款；另一方面，从贷款购房实践来看，银行按揭贷款是银行与开发商签订按揭贷款合作协议书，银行承诺向符合条件的购房者提供贷款，由购房者将所购房产抵押给银行，开发商向银行提供担保，保证在购房者未能按期偿还银行贷款时，由开发商代购房者向银行偿还贷款。故房地产公司应先向付某某提供办理贷款的有效银行信息，并具备所开发项目能办理贷款的合法条件。而本案中，房地产公司虽然提交了当时的合作银行协议，但依据付某某提交的证据和本院调取的证据，房地产公司因涉诉，银行账号被冻结，在承诺书约定的2018年4月18日至5月18日期间又不能办理备案登记手续，实际上亦不可能为购房者办理贷款。导致承诺书不能实现的原因不在付某某，而在房地产公司，双方之间签订的《商品房买卖合同》不能因该承诺未实现而由房地产公司单方解除。

案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应全面履行。付某某提出房地产公司继续履行《商品房买卖合同》的上诉请求应予采信。付某某提出房地产公司应为其开具购房发票的上诉理由，开具发票是法定义务，但付某某亦应同时支付剩余购房款，不能因约定的银行按揭贷款支付方式无法实现而免除付某某支付购房款的义务，且付某某亦同意一次性支付剩余购房款，故在付某某支付剩余购房款280000元后，房地产公司应为其开具购房发票，该上诉理由应予采信。付某某提出房地产公司应为其办理按揭贷款的上诉理由，二审中明确表示不需要贷款，可以一次性支付剩余购房款，故该上诉理由不予处理。付某某提出房地产公司应为其办理网签和登记备案手续的上诉理由，因房地产公司现在能够办理登记备案手续，该上诉理由符合法律规定，予以采信。付某某提出房地产公司应支付逾期交房违约金的上诉理由，依据《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2018年12月31 日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用”和第九条“逾期交房的违约责任为自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，在付某某未要求解除合同的情形下，房地产公司应承担逾期交房违约金，即以已付购房款221638元为基数，自 2019年1月1日起至实际交房之日止，按照每日万分之一计算，故该上诉理由予以采信。

综上所述，付某某的上诉请求成立，一审判决认定事实不清，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下∶

一、撤销河北省邯郸市永年区人民法院民事判决

二、河北某房地产开发有限公司与付某某继续履行 2018 年4月8日签订的《商品房买卖合同》

三、付某某于本判决生效之日起十五日内一次性向河北某房地产开发有限公司支付剩余购房款280000元，房地产公司在收到付某某支付的280000元之日起十五日内为付某某开具购房发票和为付某某办理网签和登记备案手续

四、河北某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付付某某逾期交房违约金，即以已付购房款221638元为基数，自2019年1月1日起至实际交房之日止，按照每日万分之一计算；

五、驳回付某某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费 231 元，由河北某房地产开发有限公司负担；二审案件受理费 450 元，由河北某房地产开发有限公司负担。