张豆豆律师
摘要：相邻权又称相邻关系，是指相互毗邻的不动产所有人或者使用人之间，为了方便生活，行使自身权利时必须互相提供便利或接受必要限制的权利。房屋漏水是最常见的相邻关系纠纷，责任方业主有义务及时维修恢复原状，受损方业主需要避免损失扩大并合理索赔。
【案情回放】
李女士和王先生是上海市某小区的同楼上下层邻居，李女士是楼上602室业主，王先生是楼下502室业主。李女士的602室房屋对外出租，王先生的502室房屋自住。
2024年1月8日下午，王先生发现自家502室卫生间顶上滴水，王先生随即上楼向602室询问，在602室租客处了解到是602室热水器水管漏水多日导致。1月19日下午，王先生再次发现自家502室卫生间顶上滴水，楼上602室租客陈述确实一直在漏。2024年1月20日，漏水蔓延至502室的餐厅、客厅及其它房间，同时造成客厅及两间房间电路短路跳闸，王先生报警。经派出所了解，漏水原因为602室隔楼卫生间热水器水管漏水。漏水导致502室房屋的餐厅、客厅、房间等部分顶部和墙面、灯具等均有损坏。当日派出所调解无果，此后王先生又多次报警及至居委会调解，602室业主李女士早已对自家房屋维修，但王先生和李女士双方就502室房屋的维修及赔偿数额达不成一致。
王先生认为，李女士在房屋漏水发生后未及时维修，导致502室房屋装修及物品受损，且严重影响了王先生的正常生活。据此，王先生诉至法院，要求被告李女士赔偿财产损失50000元。审理中，经诉前司法鉴定后，王先生变更诉请为：1、李女士赔偿原告修复费用17050.54元；2、李女士赔偿原告租金损失9000元（每日300元，算30天）；3.被告李女士承担鉴定费用15000元及诉讼费。
被告李女士辩称，其愿意支付修复费用。就租金损失，首先，该漏水实际并不影响居住；其次，300元/天的标准并不合理；再次，房屋修复时间10天左右比较合理。尽管王女士提出以上租金辩称意见，但王女士自愿补偿租赁费用3000元。至于鉴定费用，王女士认为系原告主张的维修费用过高导致双方协商不成所产生，故仅同意承担2000元鉴定费。
【法院观点】
本案审理中，各方均陈述就本案所涉纠纷曾在居委会的组织下进行过调解。原告王先生称提出过8万元至10万元调解方案。被告李女士称原告王先生提出过10万元左右的调解方案，由于双方差距过大所以未能调解成功。
诉前调解阶段，原、被告双方同意法院委托鉴定公司对修复方案进行鉴定，同时从节约资金、时间考虑，由鉴定公司就修复价格出具审价意见。经法院委托，某鉴定公司出具鉴定意见书和工作联系函，出具了502室房屋的修复方案，并明确受损部位修复费用为17050.54元。就本案鉴定，鉴定费用为15000元。
本院认为，作为不动产的相邻各方，应当谨慎、妥善、某某管理所有的物业及附属设施，侵害相邻物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，因房屋产生损失，原告据此依据鉴定公司出具的参考意见主张维修费用17050.54元，于法不悖，本院予以支持。
就原告主张的维修期间的租金损失，其主张的30天的修复期间大致合理，但其直接援用未能达成一致意见的酒店入住方案作为租金损失依据本院不予采信。该金额同案涉房屋租金标准差距较大，本院根据案件实际情况酌定维修期间的租金损失为4000元。
而鉴定费用15000元的承担系本案重要争议焦点。该费用系诉讼过程中因鉴定发生的费用，在诉讼费用予以处理。原告认为该费用产生根源在于被告漏水、原告需举证证明其修复费用合理金额所致，故应由被告承担。而被告认为尽管发生漏水，但双方无法达成一致意见的根本原因在于原告主张的修复费用过高，故主要应由原告承担。本院认为鉴定费用由负有举证一方的当事人先行垫付，最终根据案件具体情况确定承担主体。本案中，首先，原、被告均非装饰装修相关的专业人员，修复方案及费用的合理性需要通过司法鉴定方式确定，故本案中产生该费用存在一定的必要性。其次，本次纠纷的根本原因确为被告房屋漏水致使原告房屋受损，故被告对修复费用的鉴定承担主要责任。再次，纠纷发生后，各方均应本着公平合理的原则处理纠纷。然而无论从调解中还是诉讼过程中原告的主张来看，其提出的赔偿金额显然严重超出合理范围，其对于鉴定费用的发生亦应当负担重要的责任。综合原告诉请、各方协商情况及鉴定意见等因素，本院认定原、被告就鉴定费用按照4：6比例进行分担。
【法院判决】
一、被告李女士于本判决生效之日起十日内支付原告王先生修复费用17050.54元；
二、被告李女士于本判决生效之日起十日内支付原告王先生修复期间的租金损失4000元。
案件受理费451元减半收取225.5元，由原告王先生负担57元（已付），被告李女士负担168.5元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。司法鉴定费15000元，由原告王先生负担6000元（已付），被告李女士负担9000元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
【张律师点评】
相邻权又称相邻关系，是指相互毗邻的不动产所有人或者使用人之间，为了方便生活，行使自身权利时必须互相提供便利或接受必要限制的权利。民法典第288条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
相邻权不是独立的所有权，而是不动产所有权或使用权的延伸与限制。简言之，你的房子不是绝对自由，不能为了自己方便损害邻居基本的居住权益，但是合理需求下邻居也得互相配合。常见的相邻关系纠纷场景主要包括用水、排水、通行、铺设管道、通风采光、环保安宁等，绝大部分因使用房屋产生的邻里纠纷都属于相邻关系纠纷范畴。其中，楼上房屋渗漏水到楼下，使楼下产生财产损失，是目前城市里相邻关系纠纷最多的一类案例。
涉及房屋漏水的相邻关系纠纷，责任方业主和受损方业主均有义务及时调查清楚漏水成因，并采取必要措施防止损失扩大，否则要对放任扩大的损失承担赔偿责任。对于责任方业主，房屋漏水本非故意，如果能第一时间发现漏水成因并及时修复，可能就不需要赔偿或者少赔，只需要将房屋恢复原状即可。对于因为漏水导致财产受损的业主，若有积水，需第一时间抽水、挪走可能因为渗漏导致受损的家具家电等物品。如果受损方没有采取必要措施减损，法院判决责任承担时也会综合双方的过错程度判定。
如果房屋仅有漏水，没有造成明显的、具体的财产损失，根据司法判例，法院一般也仅支持将房屋恢复原状，不支持漏水受损方业主模糊的索赔金额。法院支持的受损方业主的索赔，首先必须有实际的财产损失发生，且损失必须是“明确的、具体的、合理的、直接的”，法院不支持不必要的、间接的损失。
如本文援引案例，王先生和李女士在去法院前沟通过数次，双方就赔偿金额达不成一致，故涉诉。王先生立案时起诉要求李女士赔偿5万元，这只是一个模糊的数字，没有具体损失明细，法院不可能直接支持。因为原被告双方对于房屋受损成因、受损程度、维修费用等达不成一致，最后在法院指定下进行了司法鉴定。司法鉴定的房屋受损部位修复费用为17050.54元，这个金额法院是直接全部支持的，合情合理。
王先生索赔的租金损失，是基于502室房屋受损需要维修，维修期间王先生只得在外居住，因房屋第一属性是居住所以这也算直接损失，但是王先生按照住酒店的标准一天300元费用索要30天的租金损失9000元，而他们所在小区的月租金大致为3500元至4000元之间，法院就不支持王先生的高额索赔，只参照了一个月租金标准支持了4000元。
鉴定费15000元较高，法院并没有全部让被告李女士承担，裁判理由法院也释明了，确实是被告李女士的房屋漏水致使原告王先生的房屋受损，所以李女士对修复费用的鉴定要承担主要责任，法院判决承担六成。但是根据多方证据表明，被告李女士在本案中没有故意逃避责任的恶意，该承认的都承认了，在诉前沟通和诉中调解阶段态度也有赔偿的积极态度，本案之所以需要司法鉴定，是因为原告王先生的索赔金额严重超出合理范围，原被告分歧太大不得不鉴定。所以法院认为原告王先生对于鉴定费用支出也有一定责任，最后让原告王先生也承担了四成鉴定费用。
司法实践中对于此类的房屋漏水产生的相邻关系纠纷，证明基本事实不难，分歧主要在维修及损失的费用承担方面。因为受损方倾向于让责任方承担因过错带来的所有损失，而即使是最通情达理的责任方，也只愿意在维修房屋恢复原状的基础上承担合理的必要费用。例如维修问题，现实中的维修用料、维修档次及价格、损失物品更换等，如何选择差异巨大，受损方业主都想用好东西然后让责任方承担全部维修开支，责任方业主当然不可能全部答应。原被告之间有重大分歧的话，司法鉴定就不可避免了，而鉴定费用都不低，也涉及原被告责任承担比例，双方须对此有觉悟。
本案例法院的裁判逻辑具有示范意义，可作为同类案例的参考。相邻关系纠纷很常见，但是法院对于受损方的索赔，即使过错及责任清晰明确，法院一般也不会直接、完全支持受损方的所有请求，原告的每一项请求及索赔都必须有实际损失，金额必须都有明确依据，并在合理限度范围内。大量司法判例显示，法院最后判决被告（责任方）承担的维修及损失金额，远低于原告的索赔金额，即使原告索赔的金额都已经实际支出，法院也得衡量价格是否合理必要再综合判决。
因此，无论是在诉前沟通调解还是在诉讼流程中，作为房屋漏水受损方，如果提出“狮子大开口”的索赔金额，法律都是不鼓励的，最后的判决也不会无理由支持，建议遇到此类纠纷的双方业主在物业、居委会的见证下理性沟通，合理索赔，及时止损。