张豆豆律师
摘要：“凶宅”一般是指发生过非正常死亡事件的居住房屋。基于中国传统风俗中追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理，民间对凶宅多有忌讳不愿以市场价购买，故法律规定售房时卖家需主动向买家披露该信息，若有隐瞒属于欺诈，买家知晓后有权要求退房退款。
【案情回放】
2025年10月16日，李先生、江女士（卖方）与梁女士、杨先生（买方）在中介公司的居间下签订了《房地产买卖合同》（俗称居间合同）和《上海市房地产买卖合同》（俗称网签合同），约定李先生、江女士向梁女士、杨先生出售坐落于上海市某区的房屋，转让价款共计116万元。合同约定签约当天付5万定金，过户前再支付13万元房款，其余房款通过银行贷款支付。签合同当天，李先生、江女士（卖方）在《交易方信息留存表》中明确承诺，房屋“未发生过自然死亡事件，未发生过非自然死亡事件”。
合同签订后，梁女士、杨先生（买方）于2025年10月16日支付定金5万元，于2025年10月26日支付房款13万元，并已向银行申请贷款98万元。
2025年11月26日，案涉房屋过户登记至梁女士、杨先生（买方）名下，买卖双方于当日完成交房。但在2025年11月26日完成房屋交付手续当天，梁女士、杨先生（买方）从同幢楼邻居处得知，案涉房屋在2022年至2023年期间曾有一名40多岁的女性承租人因抑郁症从房屋内跳楼自杀身亡。后梁女士、杨先生（买方）通过多方途径核实，确认房屋内确曾发生相关事件，该房屋属于传统认知中的“凶宅”。
梁女士、杨先生（买方）认为，房屋内是否发生过非正常死亡事件对买方是否愿意购买房屋具有决定性影响。卖方未告知买方案涉房屋内曾发生非正常死亡事件的重要事实，导致买方基于重大误解作出购买房屋的意思表示，案涉房屋内曾在不久前发生的非正常死亡事件，给买方及其家人造成了严重的心理困扰。
因协商退房退款不成，梁女士、杨先生（买方）诉至法院，要求：1.判令撤销原被告于2025年10月16日就案涉房屋签订的《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》；2.判令两被告向两原告返还购房款人民币18万元；3.判令将案涉房屋恢复登记至两被告名下，相关费用全部由两被告承担。备位诉请为，如法院不能支持撤销《房地产买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》，则将上述诉讼请求第一项改为：解除《房地产买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》。
被告李先生、江女士共同辩称，原告未提供证据证明案涉房屋内有自杀事件发生，不同意原告的诉请。且即便有该事件发生，两被告在期间对外出租该房屋，对该事件并不知情，不存在故意欺诈的事实。
【法院观点】
经法院查明，上海市公安局某派出所出具情况说明，载明2023年6月27日上午11时40分，案外人方某在案涉房屋内跳楼自杀。
本院认为，《房地产买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》均为双方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。根据某派出所出具的情况说明，案涉房屋内确实曾发生非正常死亡的恶性事件。
本案争议焦点在于，原告是否有权依据物的瑕疵担保责任主张合同解除权。首先，案涉房屋内发生非正常死亡的恶性事件，符合大众普遍认知中的“凶宅”。其次，“凶宅”虽然没有物理缺陷，但在市场上的交易价值减少，价格明显低于市价，且“凶宅”会严重影响居住人的内心舒适，无法满足居住目的，不符合购房人对于房屋的合理期待，故构成规范意义上的瑕疵。第三，被告并未向原告披露过该瑕疵，而该瑕疵在原告购买案涉房屋时已客观存在，被告辩称其在交易时才得知案涉房屋内曾发生过凶杀案的情况，然物的瑕疵担保责任并不考察出卖人是否具有主观故意，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。
综上，案涉房屋内曾发生恶性死亡事件属于房屋的重大隐蔽瑕疵，原告得知后在合理期间内已向被告提出异议，被告应承担物的瑕疵担保责任，现该瑕疵导致原告合同目的无法实现，原告有权解除合同，本院确认合同解除时间为两被告收到起诉状副本之日即2026年1月29日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告有权要求被告恢复产权登记、返还购房款等。
【法院判决】
一、原告梁女士、杨先生与被告李先生、江女士就案涉房屋签订的《房地产买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》于2026年1月29日解除；
二、被告李先生、江女士应于本判决生效之日起十日内配合原告梁女士、杨先生办理将案涉房屋恢复登记至被告李先生、江女士名下的手续（若产生相关费用，由被告李先生、江女士负担）；
三、被告李先生、江女士应于本判决生效之日起十日内返还原告梁女士、杨先生购房款人民币18万元。
四、本案诉讼费由被告李先生、江女士负担。
【张律师点评】
“凶宅”并非法律明文概念，只是民间俗称，一般是指房屋内发生过非正常死亡事件的住宅。基于中国传统风俗中追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理，“凶宅”的成交概率、交易价值均明显低于普通二手房屋，所以目前司法实践中已把房屋内的非正常死亡事件纳入房屋买卖交易中卖家的告知义务范围，售房时卖家需主动向买家披露该信息，且已尽告知义务的举证责任在卖家，卖家说谎、回避、隐瞒均属于欺诈。买家若事后得知实情，有权在法律规定时间内申请撤销或者解除合同，即使房屋产权已经变更登记，也有权要求恢复产权登记，退房退款。
“凶宅”在我国法律体系中目前尚无统一定义，亦无客观评价标准，不同人对于“凶宅”的判断和认定标准差别很大，因各人感受而异，有的人忌讳多，有的人无所谓。如果强制要求卖家在售房时必须主动、事无巨细地告知买家房屋内所有信息，那也不现实，也容易和个人隐私界限产生冲突。所以，为兼顾交易安全、交易效率及交易秩序等多重法益，法律认为，“凶宅”的判断应以公序良俗大原则下的社会共识为基准，并不是发生过死亡事件就必然构成“凶宅”。
司法实践和房屋买卖交易中认定的“凶宅”通常是指：房屋专有部分（室内）发生过自杀、他杀、意外事故（如火灾、煤气中毒）直接致死等非正常死亡事件的住宅。房屋内正常生老病死的自然死亡不属于凶宅。
房屋“专有部分”指权利人能够排他支配的房屋所有权范围。因此，如果在小区公共区域内有人自杀或者发生凶杀，并不会必然导致整个小区都成为凶宅。发生在楼道、电梯、地下车库等公共区域的一般也不认定。
如果只在房间里受了伤，没有死亡，送到医院后才因为各种原因死亡，死亡结果未发生在房间内，也不构成司法意义上的凶宅。但跳楼坠亡是个特殊例外，只要跳楼起跳点在房屋内专有部分（比如阳台、窗内），即使最终坠亡点是楼下其他地点，法院也普遍认为和起跳房间存在关联，起跳房间视为凶宅。
只要非正常死亡事件发生于房东本人拥有房屋产权期间，法律就默认房东知晓该情况，售房时卖家对买家有主动告知义务。“主动告知义务”是指，买受方无询问义务，无论对方问不问，卖方都得主动告知，隐瞒就是欺诈。因为买方是否介意房子是凶宅，是否愿意购买，选择权在买方，但买家必须有知情权和选择权。
如本文案例里的情况，房东抗辩房屋内的自杀事件发生于房屋对外出租期间所以本人并不知情，该理由从法理和情理上都不成立，法院一般不予采纳。因为房屋内发生非正常死亡事件是大事，无论是自杀、凶杀还是意外身亡，必然会导致当地派出所介入调查核实。无论房东本人是否居住于房屋内，房东是对外出租、长居国外还是房子托人管理，公安机关最后一定会联系房子的主人或者代理人告知该情况，相关人员还要配合公安机关调查。自己的房子即使不住，房子的价值和经济利益也会关心，所以从事实上推定，房子成了凶宅，房东本人抗辩不知情，完全站不住脚。即使房东本人真因为各种原因不知情，司法实践中也认为房东本人需要为自己的疏忽大意担责。
总之，历来凶宅产生的房屋买卖交易的争议主要就围绕两点：1、凶宅的定义，什么房子算凶宅，哪个范围和区域死过人算凶宅；2、卖家是否尽了如实告知的义务，即卖家在明知房屋属于凶宅的前提下必须主动告知，面对买家询问时说谎、买家未问时消极隐瞒，均属于欺诈。但房屋内的正常生老病死，或者只是受伤未在房内死亡，这属于卖家及家属的个人隐私，卖家无法定义务主动披露。买家若无询问，卖家可以不说，事后买家知道了说介意，法院如不认定房子属于凶宅，一般也不会支持买家退房退款的诉讼请求。
另外，卖家如果已经书面告知过房屋情形，买家签字承诺知晓情况但愿意购买（一般低于市场价很多），事后买家再以凶宅为借口反悔要退房，法院不会支持。
不过对于历史遗留问题性质的凶宅（前任业主拥有房屋期间发生的非正常死亡），前任业主卖房时是否已尽告知义务、现任业主是否必然知晓、现业主卖房时是否善意，新买主要求退房时举证义务如何分配，目前司法实践中对此仍有一些争议，各地法院的判例也各有不同，需结合证据具体问题具体分析，不可一概而论。如遇到此类问题，建议全面搜集证据咨询专业律师处理。