张豆豆律师
摘要：房屋租赁市场中，非住宅房屋的房东大多会自愿给予租客一定期限的免租期用于装修。免租期是房东基于租客完整履行租期给予的附条件优惠，如果租客违约导致合同提前解除，该优惠基础丧失，房东要求租客承担违约责任并补交免租期租金的，法院一般会支持。
【案情回放】
2023年2月13日，白云公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的王女士签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市某区的房屋出租给乙方用于办公，租赁期限自2023年2月14日起至2025年2月28日止。月租金为21900元，月物业管理费为5100元，乙方将每期租金和物业管理费合计支付给甲方，即每月27000元，付二押二，押金为54000元（两个月的租金加两个月的物业管理费）。甲方给予乙方15天的免租期，自2023年2月14日起至2023年2月28日止，租金支付周期自2023年3月1日起算。免租期内乙方无需支付租金，但需支付物业管理费1500元，并承担免租期内使用房屋产生的水电费等。
租赁合同约定，租金及物业管理费等费用采取先付后用的方式，乙方于本合同签署后当日内应向甲方支付首期款，首期款为保证金（54000元）、二个月租金（2023.3.1-2023.4.30期间，43800元）、二个月物业管理费（2023.3.1-2023.4.30期间，10200元）、免租期物业管理费（1500元）之和为109500元。后续乙方应提前7日支付每期租金及物业管理费，每两个月支付一次，并在每期的付款月的23号前付清。合同还约定了违约责任等条款，明确若乙方中途退租，除了押金被没收外，还要再支付两个月的租金及物业管理费作为违约金。
合同签订后，白云公司向王女士交付了房屋，王女士向白云公司支付了首期款109500元。但在交了首期款后，王女士不想继续承租案涉房屋，拒绝支付下一期租金。2023年5月5日，白云公司向王女士发送《房租催缴通知书》，催告王女士应于2023年5月8日前向白云公司缴纳2023年5月1日至2023年6月30日租金、物业管理费及电费共计54144.10元。
2023年5月10日，王女士搬离涉案房屋，搬离前补交了5月1日至5月10日的租金、物业管理费及电费。
白云公司后向法院起诉王女士，诉请为：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2023年5月10日解除；2.被告支付原告免租期租金10950元、违约金54000元，合计64950元及以64,950元为基数，自起诉之日起按照LPR一年期利率计算至款清之日止的逾期付款利息；3.确认保证金54000元归原告所有，不予退还。
被告王女士辩称，涉案租赁合同原由公司签署，当时公司尚未办理银行账户，导致无法支付租金，故才以被告个人名义签署合同，待公司账号办好后将合同租赁方名字改为公司，原告对此是清楚并同意的。后因公司经营不善并注销，被告无力负担高额租金，便提出退租，被告非故意违约。同意涉案合同于2023年5月10日解除。涉案合同是格式合同，签约时原告未告知违约金条款，且合同约定的甲乙双方权利义务不对等，如知晓，被告不会签署租赁合同。不认可违约金部分，违约金过高，对其不公平。被告承租涉案房屋才二个多月，已经支付了十几万元，原告处尚有保证金54000元，原告再行要求被告支付违约金，被告无法接受。希望减少或免除违约金。
【法院观点】
本院认为，本案原、被告签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性的强制规定，故合同依法成立并有效，双方均应恪守各自的义务。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，涉案合同由被告以个人名义与原告签订，根据合同相对性原则，原告有权要求被告承担合同项下权利义务。根据法律规定，当事人协商一致可以解除合同。现被告因个人原因提前退租，双方一致同意涉案合同于被告搬离涉案房屋之日即2023年5月10日解除，并无不当，本院予以准许。被告提前退租构成违约，现原告要求被告按照合同约定支付免租期租金10950元、没收保证金54000元并另行支付违约金54000元。被告辩称涉案合同系格式合同，其在签约时不清楚违约金条款。对此，本院认为，原、被告作为平等的民事主体，在签约时应审慎查看合同内容，并对其签字、盖章，生效后的合同承担相应的法律责任，被告以涉案合同为格式合同为由不同意支付违约金的意见，本院难以采纳。关于免租期租金，本院认为，被告实际使用了该期间的房屋，且合同亦约定，被告提前解除合同，应支付免租期间使用该房屋的租金，故对原告要求被告支付免租期租金的诉请，本院予以支持。关于没收保证金及违约金，被告提出违约金过高，要求调整，因原告未就其实际损失加以证明，本院根据合同实际履行情况、被告过错程度及公平合理原则，酌定由被告向原告支付违约金54,000元，保证金可用于抵扣违约金。原告再行要求被告支付违约金的逾期付款利息，缺乏依据，本院不予支持。
【法院判决】
一、原告白云公司与被告王女士签订的《房屋租赁合同》于2023年5月10日解除；
二、被告王女士于本判决生效之日起十日内支付原告白云公司免租期租金10950元；
三、被告王女士支付原告白云公司违约金54000元（此款与被告在原告处的保证金54000元相抵扣）；
四、驳回原告白云公司其余诉讼请求。
【张律师点评】
在普通的房屋租赁市场中，租赁用房主要有住宅和非住宅两大类，非住宅的房屋大多用途是办公、商业经营等。除了住宅以外，常见的办公或者商业用房，房东大多会自愿给予租客一定期限的免租期用于装修。房东是否愿意给免租期、免租期多长，全靠双方协商谈条件而定，给免租期也不是房东的强制义务。免租期大多从半个月到三个月不等，免租的期限会明确写在合同里，承租的租期越长，一般房东愿意给的免租期也越长。
租赁合同签字或者盖章生效，免租期属于附条件的优惠，因为房东愿意给这个免租期优惠的前提是“租客完整履行完全部租期”，免租期是房东换取长期租赁的商业让利。如果租客在租赁期限内中途毁约、提前退租，那房东之前承诺给的免租期就亏了。房东如果诉讼追究租客违约责任时同时要求租客补足免租期租金，即使合同里没有明确写提前解约要补免租期租金，司法实践里法院也大多支持。
举例说明一下，某商铺出租用于开店经营，租赁合同约定租期五年，房东自愿给了两个月的免租期。两个月的免租期不是一个小数目，房东之所以愿意给这个免租期，是建立在“租客愿意承租商铺五年并完整支付完五年租金”的基础上，如果租客才租了几个月或者一年半载就中途退租，即使按照合同约定租客承担了违约责任（比如押金被没收），那房东前面自愿给予“优惠”的两个月免租期也明显吃亏了。换句话说，要是早知道你租客承租期限这么短，房东还会愿意给那么长的免租期吗？可能一天都不会给。所以从公平角度考虑，中途退租的租客要把之前吃的免租期红利吐出来，就很合理。不过法院一般也会考虑租赁已经实际履行期限和全部租期的占比判决支付免租期租金金额，比如原来约定的免租期是两个月，现在租客已经履行全部租期一半然后中途退租，法院最后就可能综合考量，让租客只需补足一个月的免租期租金。
租客中途退租算是租客违约责任里最常见的情形，再简单的租赁合同也会就这点作特别约定。根据租赁市场的惯例和大多数租赁合同的约定（尤其是住宅），如果租客中途退租，押金一般会直接被房东没收，押金被没收就是充当了违约金。但有的合同违约责任不写没收押金，会写押金退还，但是违约金是几个月，比没收押金要高；有的条款是押金没收还要再另付几个月违约金。违约责任是可以约定的，约定大于法定，法律也从来没规定违约金只能是没收押金，关键看租赁合同怎么约定。总之，签合同时要看好，条款具体是怎么约定的，看清楚了再签。
对于常见的办公或者商用房屋，租赁合同约定违约金时大多会约定的高一些，有的押金只有两个月，但是约定的违约金是3-6个月租金，甚至更长，这是考虑到商铺的商用属性以及租客违约可能导致的空置期损失可能。但是法院有权调低或者调高违约金，如果合同违约金约定过高，法院会在考虑双方过错的基础上，结合守约方的损失，综合判定违约金，不一定严格按照双方合同的高额违约金约定。
例如本案，租客在承租后才两个月就退租，相当于刚开始就毁约，对于补足免租期，法院就全部支持了。由于租客板上钉钉违约，房东没收两个月押金不予退还的请求，法院也同意了。但是本案的租赁合同条款约定是租客中途退租的话没收押金还要再付两个月租金作为违约金，相当于违约金是4个月租金，法院就觉得略高了。如果房东可以拿出来证据证明因为租客中途退租房子迟迟租不出去，法院考虑房东的空置期损失，是有可能支持合同约定的违约金的。但房东未就实际损失举证，对于高于没收押金的违约金诉请部分，法院就根据合同实际履行情况、被告过错程度及公平合理原则酌定了，最后判决的金额也是仅没收押金。
所以对于合同约定的违约金，千万不要以为只要双方约定的违约金金额是明确的、对方是违约方、自己是守约方，就可以“高枕无忧”地按照合同约定索要违约金了，因为违约金的裁判尺度在法院手里，法院有权根据守约方的实际损失调低或者调高违约金。一般调再低也不会低于押金数额，但调再高也很难高于合同约定的较高违约金数额（哪怕空置期的损失更大），因为房子另租不出去也有市场因素，法院一般不会全部归咎于中途退租的租客。
综上，签合同需谨慎，房东和租客都要对合同未来的履行情况和己方、对方毁约的可能有一个预判，全部条款和风险了解清楚再签。