摘要：在二手房买卖交易中，交易税费如果没有特别约定，法定的不同税就由买卖双方各自承担。如果约定“房东到手价”，就是指所有税费都由买家承担。若有此约定，签合同前中介需要给买家算好税费的具体金额，在正常房价中抵扣。如果算错，中介可能要担责。

【案情回放】

2020年4月，在中介A公司居间介绍下，卖家姜先生和买家安先生签署了居间协议和房屋买卖合同（以下简称合同），约定姜先生将位于上海市某区的房屋出售给安先生，房屋到手价591万元，所有税费和中介费都由买家安先生承担。该房屋后续顺利网签，2020年8月初完成了过户，过户前安先生也将约定的全部中介费都付给了A公司。

因该房屋约定卖家是到手价，即买家承担卖家要交的税费，所以买家安先生在看房阶段及签合同前都特地要求经纪人计算出具体税费金额供其考量。该房有增值税（法定要求卖家承担），当时要按差额（本次交易价591万-房东买房时购入价）的固定税率缴税。经纪人告知买家安先生，说卖家当初的买入价是300万，以291万的差额为基数计算税费。算清数额谈好合同价后，安先生才放心签了合同，同意591万的卖家到手价。

但安先生在过户后一周、缴税当天才知卖家当初买入价是265万，差额是326万，最后实际缴税要比经纪人计算的多出17666元。为了完成交易，安先生不得不先垫付了该笔费用完成了缴税。但安先生认为A公司有责任，后续起诉要求A公司承担该笔费用。

【法院观点】

本案庭审中，原告安先生提供了证据，证明A公司经纪人在签约前就已经拿到卖家给的购房发票，购房发票显示卖家当初买入价是265万元。还有在房产交易中心缴税当天，安先生发现买入价不对，立马与A公司的该单经纪人沟通的录音，其中经纪人在录音中承认失误并道歉。

基于以上证据，法院认为该案证据确凿，被告没有什么辩驳空间，开庭结束后法院直接劝说被告A公司考虑一下调解，直接退钱，调解的话文书不公开，原告还愿意负担诉讼费。如果让法院判，法院会全额支持原告诉请，诉讼费由被告承担，判决书也会公开。A公司经过考虑并内部报备后，最终在法院主持下达成调解，将17666元支付给安先生，本案调解结案。

【张律师点评】

我上一篇文写了《合同约定“到手价”，但卖家隐瞒房屋信息导致买家比预期多交税，多的税费谁承担？》，案例及分析是卖家隐瞒房屋信息导致买家多交税的情形，其中在我的“张律师点评”末尾，我简单提过：

【此外，现实中此类“到手价”相关税费争议案例也有情况是卖家无错，过错在中介，起诉中介，最后法院判决中介承担责任的。比如，卖家如实告知了中介关于房屋的详情，但中介出于促进成交等原因暂时隐瞒了信息，或者是疏忽大意忘了说，或者是因为不专业计算错了税费，结果导致买家比预估的多交了税费，多出来的部分就可能由中介承担，此类案例也不胜枚举。】

所以我今天想了一下，就把提到的以上情形详细展开，又写了本篇案例分析文，让大家见识一下，我提到的“卖家没错，中介有错”是什么情形，法院又是什么观点。至于房产相关的具体税费名目和规则，详见上一篇文的科普，此处不再赘述。

本案中，买家想证明中介有过错的证据已经锤得不能再锤了，以至于中介确实没啥辩驳空间，最后在法院劝说下，考虑利弊得失和风险，直接接受了调解。实际上，司法实践中的该类案子，要么买家证据严重不足（比如没法证明中介曾计算错税费，也没法证明中介告知过错误信息，谁主张谁举证，证据不足法院就默认买家知晓一切自愿交易的），要么证据就足成本案这样，事实太清楚，中介根本没法抵赖。我做过的该类案情的几个案子，基本也都是本案这样，因为买家证据太足了，所以最后中介都是在法院劝说下直接同意赔钱，调解结案。

话说这种类型的案子，如果买家自己的证据严重不足的话，最麻烦的也就是把卖家拉进来做第三人了，房屋基本情形及税费问题到底是谁没讲清楚，卖家和中介为了撇清自己责任，一定会各自详细举证的，也就是我上一篇文末尾分析提到的【多出来的税费反正不会让买家承担，要么卖家要么中介。到底谁有责任，各自举证，看谁尽到了如实告知义务，责任在谁，法院根据证据自有判定】。经过三方举证和法庭调查质证后，基本案情大多会清晰一些，即使没有100%铁证，也足够法院根据高度盖然性作出最符合逻辑的判定。

诚恳建议，买卖双方在房屋买卖交易过程中，要谨慎操作，考虑清楚后再做决定，同时记得保留各项书面证据和沟通记录。比如，本案这种需要根据差额计算税率的情况，中介只是嘴上说房屋买入价多少是不行的，理论上中介在签约前应该向买家出示卖家当初买入房屋的购房发票（这个必然有），这是卖家应当披露房屋信息的主要义务，也是中介的基本调查义务。

多了解交易规则和法律，不懂就咨询专业人士，可以避坑。