摘要：在二手房买卖交易中，交易税费的承担是一个很重要的交易条件。如果没有特别约定，法定的不同税种就由买卖双方各自承担。如果有特别约定，就从约定。到手价就是“卖家最终拿到手里的钱”，也就是所有税费由买家承担。该约定很常见，但诉讼争议也最多。

【案情回放】

2021年1月，卖家李先生、顾女士和买家张女士、徐先生签署了《居间协议》和《房地产买卖合同》（以下简称合同），约定李先生、顾女士将位于上海市某区的房屋出售给张女士、徐先生，房价435万元，合同约定清楚了网签时间、付款方式、过户时间、违约责任等条件。当日，买卖双方又签订了补充协议，约定此次交易卖家是“到手价”，即此次房屋所有的交易税费都由买家张女士、徐先生承担并支付。

在过户前，买家张女士、徐先生得知房屋产权四分之一份额权利来源是继承，房屋又非“满五唯一”，因此卖家本来要交20%的个人所得税，但是在交易过程中，卖家和中介都未向张女士、徐先生披露，反而通过补充协议将该部分高额税费转嫁给买家。买卖双方就税费承担产生争议，但是买家张女士、徐先生想要涉案房屋，诉讼要求继续履行合同，最后双方于2022年1月完成了过户。但是涉案房屋继承部分需额外缴纳的个人所得税217500元（435万×20%×1÷4）买卖双方仍有争议，张女士、徐先生称其不得已先行垫付该笔款项，过户后起诉要求卖家李先生、顾女士承担该笔费用。

【法院观点】

法院认为，原被告双方就系争房屋签订的网签合同及补充协议系双方真实意思表示，于法不悖，对双方均有约束力。案涉补充协议中约定“本次交易甲乙双方应缴纳的交易税费由乙方承担并支付”，但并未对税费的种类及大致金额进行详细约定。鉴于因继承取得而负担的个人所得税并非一般房屋交易中会产生，且20%的高额税率往往会大大增加交易成本，故该类税费可能会影响合同的订立或成为订立合同的重要条件。在此情况下，被告作为房屋权利人应对继承事项尽到审慎的披露义务，使买受方在签订买卖合同时对该笔高额税费有合理的预期。

被告李先生、顾女士称在签订合同前其本人及中介已向原告张女士、徐先生尽到披露、告知义务，但对此并未提供充分证据，应承担举证不利的法律后果。故在双方签订补充协议约定税费分摊时，原告张女士、徐先生并未预期“甲乙双方应缴纳的交易税费”包括讼争因继承所产生的额外个人所得税，故该笔税费应由法定缴税义务人即被告李先生、顾女士承担。

至于被告李先生、顾女士辩称原告张女士、徐先生在知晓继承事项仍积极履行合同、办理房屋过户手续的行为应视为对额外税费认可的意见，本院认为，被告李先生、顾女士应在合同签订前履行继承事项的披露、告知义务，而张女士、徐先生考虑到已产生的巨大交易成本而选择继续履行合同亦符合常理，并不当然表示其同意负担额外税费，故对李先生、顾女士的该项抗辩意见不予采信。

【法院判决】

一、被告李先生、顾女士于判决生效之日起十日内向原告张女士、徐先生支付涉案房屋过户中垫付的部分个人所得税217500元；

二、本案的案件受理费由被告李先生、顾女士承担。

后续：被告李先生、顾女士对该案一审判决不服提起上诉，但二审法院驳回上诉，维持原判。

【张律师点评】

在二手房买卖交易中，交易税费的承担是一个很重要的交易条件，合同里必须约定清楚，因为关系到买卖双方的的钱袋子，跟房价紧密相连。有没有税、税费具体多少、税费按照法定承担还是约定承担、房价包不包括税，都是签合同签必须考虑清楚并谈好的的问题，然后签合同时约定好。

然而，现实中因为合同里税费承担约定不清、谈交易条件前税费计算错误、房屋权利来源不同未说清楚导致实际税费与预估不同等原因导致的诉讼纠纷数不胜数，本案就是一个典型。

先简单科普一下二手房买卖交易的税费种类。不动产登记的杂费很少，金额也低得几乎可以忽略不计，主要是有三大核心税：契税（买家承担）、增值税（卖家承担）、个人所得税（卖家承担）。以上三个税该由谁承担是法定的，它的名字就包含了义务承担方。

契税是买家必须要承担的，也是买家买房承担税费的最大头。根据房子是买家购买的首套、二套还是三套房的不同条件，契税有1.5%、2%、3%几种情形。所以如果房子利益不是自己实际享有的，产权登记在自己名下也不一定是啥好事（比如我之前提到的借名买房），可能首套房名额都被占了，自己再次买房首套房名额被占，契税、首付、贷款都可能被影响。

增值税和个税都是卖家要承担的，房屋已购买的年限影响税费比例。比如，房屋买了不满两年就出售，增值税就有3%，满两年就免征。如果房子是“满五唯一”，即卖家买到手已经满五年且是所有产权人名下唯一一套住房，个人所得税就免征（增值税当然也没有）。

不过此处重点提醒，近些年为了鼓励楼市发展，国家对于房产的各项税费政策变动频繁，随时减免调整，以上税费及标准只是我给大家科普一下房产交易的税种概念，但税费比例数据具有时效性，有可能下个月就不一样了，不要把我这里的税费数据当成永恒的，如果有需要，房屋交易的具体税费请咨询房产中介，计算最新的税费以及谈房屋交易价是中介的工作。

基于以上情形，每次房屋买卖交易都要算好税费，以及约定税费谁承担。根据法律原则，有约定从约定，无约定从法定。如果对税费承担没有特别约定，就是按照法定原则：契税由卖方承担，增值税、个人所得税由卖方承担。具体多少，都是各自的义务。

但是房产交易市场有个由来已久的惯例，就是很多卖家嫌麻烦，喜欢约定“到手价”。到手价就是“卖家最终拿到手里的钱”，也就是所有税费、中介费等全部由买家承担。这个要求其实也不算过分，因为只要税费计算正确，房东的那部分税跟房价折抵，提前说好并谈好，一切都是没问题的，买家也不会多出钱。问题就出在最后交税时才发现税费和提前说好的不一样，买家支出比预估多，你要是不提前讲清楚，买家会吃这个亏？

因为，因继承而产生的个人所得税非一般二手房交易会发生的税费，因其金额较大、对房屋最后成交及当事人的利益有重要影响，故买卖双方应就该笔特别税费的承担作出明确约定。披露房屋的详细信息是卖家的主要义务，像本案这种继承导致的税费“非常规”的情形下，卖家一般得举证在交易过程中曾当面告知或通过中介告知过买家房屋的继承情况，或者举证买卖双方曾就房屋交易过程中可能产生的具体税种及税费承担达成过一致的书面协议，否则仅凭泛指的“交易税费”约定根本无法涵盖因继承而产生的额外的个人所得税。

如果不是产权人名下“满五唯一”的住房，继承来的房子再次出售有可能要交很高的税，详见我于2026年3月8日写的《父母将房产过户给子女的三种方式：继承、赠与、买卖》。

就像本案，房子是部分继承来的，又不是满五唯一，比正常预估多了那么多税，这可不是先隐瞒买家、诱导人家签了房屋到手价的补充协议就可以甩锅的。买家要是知道房子是继承来的、会比常规情况多交20多万的税，按常理推测，你卖家的“到手价”怎么着也得把这个金额减掉买家才会同意签，不然就法定的税费各自承担，所以本案的判决也是合情合理。

此外，现实中此类“到手价”相关税费争议案例也有情况是卖家无错，过错在中介，起诉中介，最后法院判决中介承担责任的。比如，卖家如实告知了中介关于房屋的详情，但中介出于促进成交等原因暂时隐瞒了信息，或者是疏忽大意忘了说，或者是因为不专业计算错了税费，结果导致买家比预估的多交了税费，多出来的部分就可能由中介承担，此类案例也不胜枚举。

但是，还是那句老话，谁主张，谁举证。如本案情况，多出来的税费反正不会让买家承担，要么卖家要么中介。到底谁有责任，各自举证，看谁尽到了如实告知义务，责任在谁，法院根据证据自有判定。

如果遇到该类房产纠纷问题，建议先咨询专业的房产律师，根据证据判定如何操作，具体起诉谁，案由不同主体不同，程序也是个大问题。