张豆豆律师
摘要：房屋租赁市场中，有时候租客在合同约定的租赁未到期时会因各种原因不得不中途退租，与房东协商以及交接就成了一个难题。需要承担什么违约责任？如何交接房屋才能把损失降到最低？本文综合探讨这一难题。
【案情回放】
2018年1月，A公司和曹先生签订了《商铺租赁合同》，约定A公司承租曹先生拥有的位于上海市杨浦区的商铺，租赁期限为五年，自2018年2月5日起至2023年2月4日止，租金支付方式为付三押二，第一年租金为每月2万元，合同还约定了租金递增方式，前两年租金不变，后三年租金每月22000元。合同签订后，A公司支付了4万元押金给曹先生。合同违约责任条款约定，承租方若违约（包括但不限于中途退租），曹先生有权没收押金。
2021年9月初，A公司向曹先生发出《解约通知函》，告知因自身经营不善不得不中途退租，让曹先生可联系A公司指定工作人员随时接收商铺，并接洽协商相关后续事宜，曹先生自收到通知函起可另行出租商铺。次日，曹先生收到上述《解约通知函》。2021年9月21日，A公司和曹先生签订《商铺交接书》，商铺已经正式交还给曹先生，且交接书载明“经双方确认，该商铺是以现状退还于出租方，且双方已无异议”。
但商铺交接后，A公司与曹先生就违约责任承担以及租金退还问题产生争议。因合同约定商铺租金是三个月一付，A公司已于2021年7月27日向曹先生支付了下一期三个月的租金66000元（自2021年8月5日至2021年11月4日）。但因A公司中途退租，直到2021年9月21日商铺退还给曹先生，租金支付周期还未结束，还有剩余未到期的租金。
A公司认为，自身中途退租，愿意根据合同约定承担违约责任，已付的4万元押金同意被曹先生没收，但是曹先生理应退还未到期租金，从曹先生收回商铺的次日算起至租金支付截止日期，即2021年9月22日至2021年11月4日期间的租金。
因曹先生不同意退还未到期租金，A公司向法院起诉。
【法院观点】
法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告曹先生辩称原告A公司提前解除租赁合同而导致房屋空置一个月，所以不同意退还租金。但双方在租赁合同中对于原告提前解除租赁合同进行了约定，被告可将原告预交的租赁押金40000元作为违约金予以没收。没收租赁押金即是原告提前解除租赁合同的违约责任承担方式，也是对于被告因此产生损失的弥补。故对于被告辩称的理由，本院难以支持。双方已于2021年9月21日签订房屋交接书，确认房屋已归还被告，原告不再享有对该房屋的占用使用的利益，原告诉请要求退还剩余租金，本院应予支持。
【法院判决】
被告曹先生退还A公司自2021年9月22日至2021年11月4日止的商铺租金31825元。
【张律师点评】
房屋租赁主要有住宅和商用两种用途，合同里一般会明确约定房屋的使用途径，承租方需要按照合同义务履行，一般不得擅自更改用途。商用的租赁合同有的直接会用商铺租赁合同特别的模板，有的会用房屋租赁合同通用版仅条款备注用途。但无论是住宅还是商用，都属于一般房屋租赁合同，法律对承租方（通称租客）和出租方（通称房东）的基本权利义务要求大同小异，并根据双方签定的合同具体适用。
无论是住宅还是商用，租客如果不想再使用房屋了，不论是什么原因，不论是中途退租还是合同到期后不续签了，租客应该立刻做的第一件事都是：明确告知房东自己不租了，让房东可以另外出租，并赶紧联系房东收房，尽早把房子还回去。理由也很简单，房屋归还后，租客就不再享有对房屋的占用使用的利益，实际占有房屋每多一天，租客就有义务多付一天的租金。
如果是合同正常到期不续签了，只要租金没有拖欠，租客在租赁期限截止前把房子交还给房东，房东就应该退回租赁押金。如果晚退房，哪怕只有几天，房东都有合法理由按天计算超期占有房屋的使用费（跟租赁期间的租金标准等同），很有可能扣了钱后再退押金。因此，无论房东有什么借口，租客都要保证，最迟在租赁期限截止的那天，收拾好所有的物品，腾空搬离房屋还给房东。
如果是中途退租，那么租客首先要有承担违约责任的觉悟。绝大多数租赁合同都会约定租客中途退租房东有权没收押金，但有的商铺租赁合同会约定没收押金外还要支付违约金，有的会约定押金和未到期租金一起没收。总之，还是要看双方签的合同是怎么约定的。如果合同约定租客中途退租押金被没收外还要再付违约金，双方产生争议租客要求调整违约金的，法院根据实际情况大多数会调低一些，基本维持在把没收押金作为违约金数额的一个尺度，再多也不会多太多。但是，押金数额是一开始租赁时双方特别约定好的，法律从来没有规定过押金必须是一个月租金，行业内押金押两三个月，甚至一年租金的都有，如果合同仅约定违约没收押金，租客仍以押金数额过高要求法院调整，一般很难得到支持。
不过住宅租赁押金大多是一个月房租，押金和违约金太高的现象主要出现在商用租赁市场中。商用租赁主要解决“经营”的问题，侧重商业风险和收益，所以在承租商铺时，承租方为了拿下地段合适的房屋，往往不得对甲方（出租方）让步颇多，什么“丧权辱国”的合同条款都能签，所以后续出现合同纠纷时往往会闹到法院，就“格式条款”和“违约金过高”的问题扯皮，最后由法院判决，法院也会根据合同约定、行业惯例、原被告双方过错程度、市场行情等因素兼顾公平原则综合判定。
总之，无论住宅还是商用租赁，如果租客中途退租时已付租金还没有使用完，在愿意根据合同约定承担违约责任（大多是押金被没收）的前提下，房东应该把未到期的租金退还，如果不退，如本案例法院判决，诉讼追索有依据。
所以租客早点退房就能少付一天租金，必须早点把房子还回去，自己非要中途退租就做好押金被没收准备，舍不得押金就坚持到租赁期结束。
如果房东坚持不收房，租客只要正式书面通知不租了，主动搬离房屋并告知房东，还不接收就是房东的责任了。法律有明确规定，即使合同一方违约，违约方的相对方也应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。如果租客已经搬离房屋且尽到了告知义务，房东不愿意收房就是没有及时止损，后续空置期的租金租客可以不付，已付的有权要求退还。
不过租客如果在交房问题上不能与房东友好协商达成一致，为了减少后续麻烦，自己搬离房屋时最好做好全部证据留存，证明：1、承租方已搬离了房屋，恢复承租时状态；2、搬离的具体时间；3、已经告知房东；4、钥匙留存，房东可随时取。现在租客基本都有房东的直接联系方式，微信或者短信告知即可，与发函具有同等效力，如果不嫌麻烦当然正式发函最好。搬离那天，及时发消息通知，临走前录像留存清空房屋状态发送对方。房子如果是电子密码锁，通知密码即可。如果是钥匙，可以挂号信邮寄房东地址（合同里一般会留），也可以告知放在物业门卫处让对方去取，总之做好一切证据留存。
至于后续，房东未到期租金不退，可以起诉，剩余租金太少嫌诉讼麻烦也可以作罢。如果房东后续就交房问题找茬说没当面交房，房内物品有损坏不退钱还要索赔，那就涉及到我之前写的另一篇文《租客遭遇房东“提灯定损”，房东不仅拒退押金还欲高价索赔，租客如何维权?》了，举证责任就是房东一方了。
最后提醒，租赁合同纠纷是法定的专属管辖，房屋所在地法院。没签过租赁合同、合同没提过管辖的也是去房屋所在地，如果约定过其他的地方管辖也无效，都只能去房屋所在地法院。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》
第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。