龙虎山镇龙虎村委会兰车村小组与江西XX公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

龙虎山镇龙虎村委会兰车村小组与江西XX公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书 江西省鹰潭市中级人民法院 民事判决书 （2014）鹰民二终字第13号 上诉人（原审被告）：江西XX公司， 法定代表人：A，该公司董事长， 委托代理人：A，景德镇XX公司董事长， 委托代理人：A，上饶XX公司董事长， 被上诉人（原审原告）：龙虎山镇龙虎村委会兰车村小组， 代表人：A，该村小组组长， 委托代理人：A，江西XX律师事务所律师， 委托代理人：A，江西XX律师事务所律师， 上诉人江西XX公司因土地租赁合同纠纷一案，不服贵溪市人民法院作出的（2014）贵民一初字第398号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人江西XX公司（以下简称红玫瑰公司）的委托代理人A、B，被上诉人龙虎山镇龙虎村委会兰车村小组（以下简称兰车村小组）的委托代理人A、B到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原审法院查明：原告兰车村小组作为甲方，于2009年1月1日与作为乙方的被告红玫瑰公司签订《鹰潭龙虎山兰车州租赁开发合同书》，合同约定原告将XX的林地使用权租赁给被告经营管理，具体四周界限为：东到泸溪XX，南到泸溪XX，西到泸溪XX，北到兰车灌溉水渠，面积902亩，实际面积以四至为准，合同书背后附图，合同主要内容为：租赁期限为50年，自2009年1月1日至2058年12月31日；租金每年人民币5000元，乙方应每五年支付一次，支付时间为合同期内每五年的第一个月，合同生效后1个月内，乙方应当支付甲方第一个五年的租金25000元，合同对双方的主要义务约定为：甲方应当积极配合乙方做好政府部门的各项工作，甲方应在三个月内为乙方办理好为期50年的林权证，费用乙方负担；因租赁地位于泸溪XX，地势较低，为共同做好防洪防涝工作，甲方协助乙方取得租赁地填高用土；乙方应按合同规定按时足额交纳租金；合同生效后五年内，若乙方没有开始启动项目，则合同终止，原、被告于2012年3月30日签订《补充协议》，对原合同进行了一定变更，协议阐明在执行原合同过程中，被告已做好投资准备，但因XX申请世界文化遗产，造成停用三年，另约定被告在承包林地后第四年开始，在原合同的基础上，每年补偿原告承包金15000元；原告按照合同条款在两个月内为被告办理好林权证，费用由被告承担，原、被告签订上述两份协议后，被告依约向原告支付了第一个五年期的租金55000元（执行变更后的租金），现第一个五年租期已满，被告未按约缴纳第二个五年期的租金，原告曾打电话给被告催促其缴纳租金，但未能联系上被告，原告逾期两个多月未缴纳租金（截止一审起诉之日），合同生效后，被告于2009年在租赁地种植过玫瑰，后因2010年的大洪水，种植的玫瑰被冲毁；自XX申遗开始，被告对该租赁地的开发活动处于停滞状态，截至目前，被告再未对租赁地进行有效开发， 原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，合同生效后，当事人就价款等内容可以协议补充，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任，若一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或存在其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同，原、被告双方签订的《鹰潭龙虎山兰车州租赁开发合同书》、《补充协议》系双方真实意思表示，对双方有约束力，双方应按合同行使权利和履行义务，现被告未按照合同约定按期足额支付租金，且原告在被告公司注册登记地未能联系到被告，应当认定为原告积极行使了催告权，却因被告自身原因导致原告的催告权行使不能，应视为被告以自己的行为拒绝履行合同主债务，故原告方有权依法请求法院解除合同，虽然被告在主合同生效后已启动开发项目，并在XX进行过一定开发，但根据已有事实及证据，被告的该开发行为并不符合合同约定，亦违反合同之约定，原告有权依法解除双方签订的合同，被告辩称原告在合同与补充协议中均承诺一定期限内办理林权证，却一直未能办理，违反合同约定，也应承担违约责任，且原告并未如实告知XX易发洪水，对因洪水造成被告的损失，原告应当赔偿，原审法院认为，该请求非该案处理范畴，对被告的该两项请求，不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）、（三）、（四）项、第二百二十七条之规定，原审判决如下：一、解除原告龙虎山镇龙虎村委会兰车村小组与被告江西XX公司于2009年1月1日签订的《鹰潭龙虎山兰车州租赁开发合同书》，二、驳回原告的其他诉讼请求，案件受理费4675元，由原告承担1400元，被告承担3275元， 上诉人红玫瑰公司对原判决不服，向本院提出上诉，请求：一、撤销贵溪市人民法院（2014）贵民一初字第398号民事判决；二、判决因被上诉人违约应赔偿上诉人租赁期内所投入的一切经济损失；三、判决双方于2009年1月1日签订的《鹰潭龙虎山兰车州租赁开发合同书》，2012年3月30日签订的《补充协议》有效，并继续履行，理由如下：合同签订后一个月内，上诉人就支付了第一个五年租金25000元并成立了公司，对项目进行了规划和立项，对该林地进行了大量投入，该地块原为高低不平的荒丘砂石地，上诉人投入大量资金进行开荒整理、土壤改良等，之后大面积种植了玫瑰及柚子，后因2010年的特大洪水，将基础设施和种植的全部玫瑰及农作物、改良土壤全部冲毁，经济损失500万元左右，2012年3月上诉人与被上诉人签订《补充协议》后，对该林地再次开发，种植了大面积的黄金蜜柚子树和法国白雪莲藕，后由于该林地不是涨水就是干旱，造成种植物大量死亡，由此造成上诉人400万左右损失，被上诉人未按合同约定给上诉人办理林权证，上诉人担心法律上得不到保护，不敢再投入开发，一审时，上诉人只是委托A送诉讼材料，没有委托他开庭，但是一审时是屠军A出庭的，一审程序违法， 被上诉人兰车村小组当庭辩称：1、上诉人认为一审程序违法，一审过程中是上诉人代理人的朋友A送材料，说明上诉人已经得到了一审法院的通知，A即使无权代表上诉人开庭，一审法院也可以缺席判决；2、关于被上诉人未给上诉人办理林权证的事项，首先这是另外一个案由，与本案无关；其次在签订第一份租赁协议时，上诉人的代表人A向被上诉人承诺，只需要被上诉人与上诉人签订租赁协议，上诉人会自己办理林权证；在签订补充协议时，被上诉人告知上诉人该林地是国家级公益林，所以不允许办理林权证，但上诉人的委托代理人A向被上诉人承诺，上诉人会自行办理林权证；3、关于上诉人认为被上诉人隐瞒了土地存在易发洪水、干旱的情况，要求被上诉人赔偿损失，因为本案是租赁合同纠纷，该请求应另案起诉，上诉人5年期满后至今未再缴纳租金，2009年下半年开始上诉人的公司经营就不正常了，早就人走楼空，只是在2012年回来种了7-8亩的柚子树和一亩半莲藕，而且上诉人从2009年开始就一直拖欠当地农民工工资和房屋租金，这些钱都不支付还谈什么投资建设，被上诉人作为出租方内心深感不安，上诉人从2009年签订协议后，只有1-2个月在林地，砍了点茅草，之后因为XX申请世界遗产，不能开发，上诉人就走掉了，2010年特大洪水把林地冲毁了，但2011年龙虎山国土局把林地整改为平整的土地，土地是国家出资整改的而不是上诉人出资整改的， 根据上诉人的诉请与被上诉人的答辩，本案在二审中所争议的焦点是：1、双方签订的租赁合同是否符合解除条件；2、一审程序是否违反法律规定， 上诉人为支持其上诉请求，向本院提供的新证据有： 证据一、上诉人公司营业执照等相关证件、验资报告、公司章程，证明上诉人为红玫瑰项目开办了公司， 证据二、立项报告、鹰潭发改委的备案通知，证明开发项目是合法的，得到了批准， 证据三、给政府的申请报告五份，证明上诉人公司一直在做规划、打申请报告，但一直没有被批准，被批准的是整体立项报告， 证据四、2009年2月8日上诉人与杭州XX公司签订的规划合同，证明上诉人已经对整个项目做了规划设计和策划， 证据五、上诉人与北京XX签订的种植玫瑰产业化的协议，证明上诉人与科研所合作，购买科研所的玫瑰种苗， 证据六、上诉人与中天科学研究院签订的购销合同、上诉人与福建省XX公司签订的苗木订购合同、上诉人与山东XX厂签订的供销合同，证明上诉人对项目进行了大量的投入，购买了苗木和烘干等设备， 证据七、红玫瑰基地经费审批资料，证明上诉人的管理人员向公司申请经费的报告， 证据八、红玫瑰的可行性报告，证明租赁这两块地是为了做红玫瑰的观光旅游， 证据九、三份协议，上诉人与被上诉人签订的开发合同、上诉人与被上诉人签订的补充协议、上诉人与A签订的玫瑰种植产业合作协议，证明上诉人为了项目签订了两块地的租赁协议，并进行了投资， 证据十、2011年5月上诉人的资产负债表，证明上诉人投入2784887.9元，不包含苗木订购款和土地租金， 证据十一、上诉人红玫瑰项目运行投入费用明细，包括苗木购买款、民工工资领条、房租、龙虎山旅游规划合同价款、A的证明，合计8349872.9元， 证据十二、项目现场照片， 对上诉人在二审期间提供的新证据，被上诉人发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性没有异议，但上诉人公司的注册地址是没有人的；对证据二的真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，与本案没有关联性，上诉人提交给鹰潭市发改委不真实、虚假的开发合同，才得到鹰潭市发改委的备案，上诉人没有任何的实质性投资；证据三与本案没有关联性，而且上诉人说一直没有得到批准，说明一直没有启动这一系列的报告项目；证据四、五、六均与本案没有关联性，如果是真实的合同也只能说明上诉人签订了协议，不能证明上诉人进行了开发；对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明该费用发生在XX的地块上，这是上诉人单方提供的，没有得到被上诉人认可，也不能证明该费用实际发生了；证据八与本案没有关联性；对证据九没有异议，但上诉人没有进行投资；证据十、十一是上诉人单方面制作的，对真实性有异议，上诉人所谓的资产状况与本案解除租赁合同没有关联性；证据十二中现场照片即使是租赁土地现场拍摄的，也显示现场是一片荒芜，无人管理，形同荒漠，上诉人没有按照合同约定进行开发， 二审期间被上诉人未向法院提交新证据， 经双方当事人质证，被上诉人对上诉人提供的证据一、二的真实性、合法性没有异议，本院予以认定；上诉人提供的证据三为上诉人向政府递交的项目规划申请报告，但没有得到政府的批准，与本案没有关联性，本院不予认定；上诉人提供的证据四、五、六为上诉人与其他公司签订的协议，但没有其他证据能证明该组协议实际履行了并且是履行在开发租赁土地的项目中，对该组证据本院不予认定；上诉人提供的证据七为上诉人单方制作的经费申请表，没有其他证据证明该经费实际支出到开发租赁土地上，本院不予认定；上诉人提供的证据八是上诉人单方制作的项目可行性报告，没有其他证据证明该报告得到了实际实施和履行，本院不予认定；上诉人提供的证据九为上诉人与被上诉人签订的租赁协议和补充协议、上诉人与A签订的玫瑰种植协议，被上诉人对真实性、合法性没有异议，对于上诉人与被上诉人签订的租赁协议和补充协议，本院予以认定，但上诉人与A签订的玫瑰种植协议不是在本案争议的租赁土地上履行，对于上诉人与A签订的玫瑰种植协议，本院对其关联性不予认定；上诉人提供的证据十为上诉人单方制作的资产负债表，没有其他证据证明上诉人将资产负债表中的资金投入在租赁土地开发项目中，本院不予认定；上诉人提供的证据十一为上诉人投入费用明细，上诉人未提供原件，真实性无法认定，没有其他证据证明该费用是用于XX租赁土地开发项目，且出具收条、证明的证人没有出庭接受质证，本院不予认定；证据十二为照片，被上诉人对照片的真实性、合法性没有异议，本院予以认定， 经审理查明，上诉人于2008年在XX租赁土地上种植了玫瑰，但玫瑰苗在2010年被洪水冲毁，上诉人在XX小组租赁土地上未种植玫瑰，2009年因XX申请世界自然遗产，上诉人在XX小组租赁土地的开发活动处于停滞状态，申遗结束后，上诉人曾经在2012年前后在XX小组租赁土地上种植了约2亩莲藕和约50亩柚子树苗，2014年12月12日，本院前往XX小组勘察现场，勘察结果为租赁的林地处于荒芜状态，杂草丛生，莲藕田已经干涸，A树苗长期无人维护，基本枯死，该片租赁土地为未开发状态的荒地， 另查明，一审期间，上诉人书面委托A前往一审法院提交诉讼材料，一审法院于2014年3月28日向上诉人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、诉讼风险通知书，上诉人的委托代理人A签收了上述法律文书并在送达回证上签字， 其他事实与原审法院查明的事实一致， 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《鹰潭龙虎山兰车州租赁开发合同书》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的规定，合法有效，《鹰潭龙虎山兰车州租赁开发合同书》第七条第二项约定如上诉人在五年内没有开始启动项目，则合同终止，经审理查明，虽然上诉人在签订合同后的初期成立了公司和制定了《种植加工五万亩特色生态中天玫瑰花项目报告》，并将报告提交至鹰潭市XX备案，但在该项目备案期满后上诉人仍未启动和实施该项目，且上诉人提供的证据不能证明其在租赁土地上投入了大量的资金，上诉人在本院规定的时间内亦未能提供证据证明其在租赁土地上种植过玫瑰，经过本院现场勘察，上诉人于2012年前后在租赁土地上种植了约2亩莲藕和约50亩柚子树苗，由于长期无人维护，莲藕田已经干涸，柚子树苗基本枯死，在上诉人租赁该土地五年后，该租赁土地仍为一片荒地，故可以认定上诉人未对租赁土地进行持续性开发，未实际启动开发项目；按照合同约定，上诉人应于2014年1月向被上诉人缴纳第二个五年的租金，但上诉人的办公场所已经人去楼空，被上诉人无法在上诉人公司注册登记地的办公机构联系到上诉人的法定代表人或者其他工作人员，无法向上诉人收取租金，虽然上诉人的委托代理人A曾经于2014年春节期间前往被上诉人处，但没有证据证明A有是去缴纳租金的，且上诉人至今没有积极履行缴纳租金的义务，由于上诉人未启动开发项目和未按期缴纳第二个五年租金，被上诉人有权按照合同约定解除合同，上诉人要求继续履行《鹰潭龙虎山兰车州租赁开发合同书》、《补充协议》的诉请，本院不予支持， 上诉人诉求因被上诉人未办理林权证而要求被上诉人承担违约责任并赔偿其损失，本院认为，本案为土地租赁纠纷，并非林权转让纠纷，被上诉人按照租赁合同的约定，已经将租赁土地交付给上诉人使用，林权证的办理与否不影响上诉人启动开发项目和对租赁土地的使用、经营及收益，其次，由于该租赁土地属于省级公益林，根据《江西省生态公益林管理办法》规定，该林权不得转让，因此被上诉人为上诉人办理林权证不是被上诉人单方所能决定的，还受相关法律法规、部门规章和办理林权证相关行政部门的约束，且办理林权证不是合同的主要义务，故上诉人的该诉求本院不予支持， 上诉人认为一审程序不合法，通过本院审理查明，一审期间，上诉人书面委托A前往一审法院提交诉讼材料，一审法院于2014年3月28日向上诉人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、诉讼风险通知书，上诉人的委托代理人A签收了上述法律文书并在送达回证上签字，一审程序没有违反法律规定，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 本案二审案件受理费4675元，由上诉人江西XX公司承担， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员B 代理审判员C 二〇一四年十二月十五日 书记员D