鹰潭市XX公司与A物业服务合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

江西省鹰潭市月湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）赣0602民初865号 原告：鹰潭市XX公司，住所地江西省鹰潭市XX，统一社会信用代码9136XXXX6674707053， 法定代表人：A，职务董事长， 委托诉讼代理人A，江西XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人A，江西XX实习律师， 被告：A，男，汉族，江西省余江县人，1972年03月24日出生，住江西省XX， 原告鹰潭市XX公司诉被告A物业服务合同纠纷一案，本院于2017年05月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告鹰潭市XX公司的委托代理人A到庭参加了诉讼，被告A经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结， 原告鹰潭市XX公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2014年01月01日至2016年12月31日的物业管理费10693元、违约金4481元，两项共计15174元（违约金按照月利率2%暂计算至2016年12月31日，之后的违约金继续计算直至被告缴清物业费之日止），二、本案诉讼费用（包括可能产生的公告费）由被告承担，事实与理由：2013年08月21日被告购买了江西XX公司开发的XX152幢2号的别墅一套，建筑面积共计396.03㎡，地上层281.15㎡，地下层114.88㎡，2007年11月14日，原告与江西XX公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定由原告对创景XX进行物业管理，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元计算，未出售、出租、使用的空置的减半收取，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金，但被告从2014年1月1日起便未缴纳物业管理费，原告也多次进行过催缴，但被告未予理会，被告拖欠物业管理费的行为严重损害了原告的权益，为维护原告的自身权益特提起诉讼，望贵院判如所请， 原告鹰潭市XX公司为证明其主张，在举证期限内向本院提交了如下证据： 1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，证明原被告诉讼主体适格； 2、《鹰潭市商品房买卖合同》，证明2013年8月21日被告购买了江西XX公司开发的创景白露湾152幢2号的别墅，别墅的建筑面积共计396.03㎡，地上层281.15㎡，地下层114.88㎡，被告为创景XX别墅的业主， 3、《前期物业管理服务合同》、《创景白露湾小区物业管理服务合同》，XX约定，原告为XX提供物业管理服务，物业管理费独栋别墅为1.5元/㎡每月，联排别墅为1.3元/㎡每月，地下层物业费为地上层的50%，物业管理费按一年一次性缴纳，业主应在每年的第一季度内履行缴纳义务，逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额的千分之三的违约金， 4、物业催费函、物业费催缴公告、律师催款函、物业服务费用缴费通知单，证明被告拖欠原告2014年1月1日至2016年12月31日物业管理费共计10693元，原告通过各类方式催促被告缴纳物业管理费但被告一直未予理睬， 被告A未到庭参加诉讼亦未向本院提交书面答辩意见以及任何证据材料， 综上，本院对以下事实予以确认：2007年11月14日，原告与江西XX公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告对创景XX进行物业管理，物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元计算，未出售、出租、使用的空置的减半收取，逾期缴纳的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金，2013年08月21日被告购买了江西XX公司开发的创景白露湾152幢2号的别墅，别墅的建筑面积共计396.03㎡，地上层281.15㎡，地下层114.88㎡，原告在履行了相关物业服务后于2016年12月31日正式撤出创景白露湾小区，被告在购买了上述房产后并没有入住，也未交过物业费，原告经过多次催告被告仍拒不支付欠款，故原告诉至法院， 上述事实，有原告当事人在庭审中的陈述以及提供的证据予以证实，足以认定， 本院认为，2007年11月14日，原告与江西XX公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同中授权原告管理XX直至XX第一届业主委员会成立时止，并且，合同还对物业费的价格、收取方式、计算标准、违约金等进行了详细的规定，被告A购买了江西XX公司开发的XX152XX的别墅是其真实的意思表示，其与江西XX公司签订的《鹰潭市商品房买卖合同》中约定：“……买受人同意：在买受人共同决定聘任物业服务企业之前，由‘新德汇’物业管理有限公司提供前期物业管理服务，买受人应予签订的同时，与该公司签订及……”故原告申请被告缴纳2014年1月1日至2016年1月1日的物业费符合双方约定，未违反法律法规，本院予以支持，鹰潭市XX于2016年1月1日与原告鹰潭市XX公司签订了《创景白露湾小区物业管理服务合同》，合同约定由原告负责在2016年1月1日至2016年12月31日期间内对创景XX进行管理，收费标准为：独栋别墅1.5元/㎡每月、联排别墅1.3元/㎡每月，一年一次性缴纳，逾期缴纳的从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金，故原告申请被告缴纳2016年1月1日至2016年12月31日的物业费符合双方约定，未违反法律法规，本院予以支持，综合上述两个时间段计算，被告尚欠原告自2014年1月1日至2016年12月31日止物业费10693元，原告诉请被告按月利率2%支付从逾期之日起至2016年12月31日止的违约金4481元未超过其合同约定的范围且计算方法合理，本院依法予以支持，被告A经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为XX弃抗辩的权利，本院依法缺席审判， 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十一条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告A于本判决生效之日起十日内支付原告鹰潭市XX公司物业费人民币10693元，并支付逾期付款的违约金4481元（违约金按月息2%暂计算2016年12月31日，之后的违约金按月息2%计算至欠款还清之日止）， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费179元，由被告A负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院， 审判长　　戴学军 审判员　　程瑜林 审判员　　张田美 二〇一七年十月十九日 书记员　　艾带弟