ZF物业判决书

律师观点分析

一、基本信息

法院名称：上海市普陀区人民法院

原告：上海HS投资有限公司（以下简称“HS公司”）

被告：上海ZFHY物业管理有限公司（以下简称“ZFHY公司”）

二、原告HS公司的诉讼请求与事实和理由

1. 诉讼请求

确认原、被告签订的《HS某商务花园前期物业托管协议》（以下简称“《前期物业托管协议》”）已解除。

本案诉讼费由被告承担。

2. 事实和理由

合同签订：2008年1月22日，原、被告签订《前期物业托管协议》，约定原告将HS某商务花园的物业委托给被告管理。

被告违约：被告擅自引入第三方使用物业房屋，管理缺失导致物业电力设施被盗，对非法搭建、破坏绿化等行为不予管理。

资质问题：被告的物业管理资质只能管理5万平方米以下的非住宅项目，而涉案物业面积超过此限制。

通知解除：原告多次函告被告要求解除协议，并于2016年4月14日委托律师发送《律师函》。

达成解除协议：双方于2016年6月17日达成解除《前期物业托管协议》的《协议书》。

后续争议：被告后续提起诉讼要求原告及承租人支付物业费，原告认为协议已解除，被告无权提起此诉讼。

三、被告ZFHY公司的辩称

原告无权解除：原告只是园区小业主之一，无权签订解除协议。

协议无效：解除协议损害社会公共利益，违反物业管理条例，应属无效。

其他判决：园区所涉其他物业合同判决书均认定原告应缴纳物业费。

合法管理：被告一直是园区的合法管理者，未同意解除协议。

四、法院经审理查明的事实

合同签订：HS公司与ZFHY公司及案外人上海ZF 物业管理有限公司签订《前期物业托管协议》。

合同履行：ZFHY公司向HS公司提供物业服务并收取费用，案外人未参与管理并放弃权利。

解除协议过程：

2016年1月25日，ZFHY公司发函不接受单方解除协议。

2016年6月17日，高某某代表ZFHY公司与沈某代表HS公司签署《协议书》，但无双方公司盖章。

2016年7月，ZFHY公司发函要求HS公司恢复管理并停止干扰。

后续诉讼：ZFHY公司起诉要求HS公司及承租人支付物业费。

园区管理现状：HS某商务花园尚未成立业主委员会，HS公司已出售房屋的产权人与ZFHY公司另行签订物业服务合同。

五、法院判决

协议效力：高某某无签署解除协议的授权，《协议书》对ZFHY公司不发生效力。

单方解除权：HS公司作为小业主，无权擅自解聘物业服务企业。

诉讼请求驳回：驳回HS公司要求确认《前期物业托管协议》已解除的诉讼请求。

诉讼费用：案件受理费由原告负担。