物业服务合同纠纷案例（代理被告）

原告：上海某投资公司，住所地上海市绥德路185号6楼601室。

法定代表人：孙某，执行董事。

委托诉讼代理人：尹维耀，上海阳光卓众律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曹珍妮，上海阳光卓众律师事务所律师。

被告：上海某物业公司，住所地上海市奎照路791弄16号201室。

法定代表人：李某，执行董事。

委托诉讼代理人：沈凯捷，上海市锦天城律师事务所律师。

原告上海某投资公司与被告上海某物业公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原吿上海某投资公司的委托诉讼代理人尹维耀、曹珍妮，被告上海某物业公司的法定代表人李某及委托诉讼代理人沈凯捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

案情简介

原告上海某投资公司向本院提出诉讼请求：

• 1、确认原、被告签订的《华盛国际商务花园西区前期物业托管协议》（以下简称《前期物业托管协议》）已解除；
• 2、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：

2008年1月22日，原、被告签订《前期物业托管协议》，约定原告作为建设单位将华盛国际商务花园的物业委托给被告管理，由被告提供物业服务，物业位置为上海绥德路601号、603号、605弄1-2号、607号以及绥德路613弄等。《前期物业托管协议》签订后，被告违约擅自引入第三方使用物业房屋，并且因被告管理缺失导致物业电力设施大量被盗，给原告造成重大财产损失，被告对园区内非法搭建、破坏绿化等行为不予管理，虽经原告多次要求整改但被告不予理睬。依据当时行之有效的《物业服务企业资质管理办法》，以被告的物业管理资质只能管理5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。原告遂多次函告被告要求解除《前期物业托管协议》，要求被告法定代表人李某会谈被盗财物赔偿问题，并于2016年4月14日，委托律师向被告发送《律师函》。之后，双方经过多次沟通、协商，于2016年6月17日各委托代理人就争议事项达成解除《前期物业托管协议》的《协议书》，此后双方均予以履行。2019年3月14日，被告向上海市静安区人民法院提起诉讼，要求原告自有物业的承租人微领地创客空间运营管理集团股份有限公司支付2016年2月1日至今的物业费，并要求原告对此承担连带责任。后该案移送上海市普陀区人民法院审理。多年来，原告通过与案外人签署各类协议等对自有物业进行管理和维护，但被告置《协议书》于不顾，在未提供任何管理服务的前提下，提起该案诉讼，实属无理。

被告上海某物业公司辩称，原告只是园区的小业主，是全部五十几名业主之一，而园区是完整统一的商业园区，原告无权签订解除协议，被告也无权代表所有业主签订协议。解除协议损害社会公共利益，违反物业管理条例第9、11、33条规定以及上海市物业管理条例第7条等规定，应属无效。高欢荣已表示《协议书》无法律效力，被告也明确表示不认可。本园区所涉物业合同其他判决书，均认定原告应当缴纳物业费。如果原告主张成立，将导致完整的工业园区分裂，造成不良社会影响。综上，不同意原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：上海某投资公司是华盛国际商务花园的建设单位。2008年1月22日，上海某投资公司作为甲方，上海某物业公司以及案外人上海中房物业管理有限公司作为乙方，签订《前期物业托管协议》，约定物业名称为华盛国际商务花园，物业类型为工业物业楼。物业位置:一、上海绥德路601、603号、605弄1-2号，607号，建筑面积3.6万平方米；二、上海绥德路613弄15-22号，建筑面积3.3万平方米；三、上海绥德路613弄1T2号，建筑面积1.4万平方米；四、第二、三款项目6月30日前托管，甲方以书面形式通知乙方并办理交接手续。甲方转让出租房屋时,告知受让方与乙方签订物业管理协议。业主委员会成立时本协议自然终止。客户入驻园区（以入户通知单为准），甲方不再向乙方支付客户买入或租赁物业面积相应的物业管理服务费。本合同在履行中发生争议，协商或调解不成的，可向签约地人民法院起诉。签约地点上海绥德路175弄3号南3楼。

《前期物业托管协议》签订后，上海某物业公司向上海某投资公司提供物业服务并收取相关物业服务费。案外人上海中房物业管理有限公司未参与管理，已表示放弃权利。

2016年1月25日，上海某物业公司向上海某投资公司发函，表示双方虽曾有矛盾，但上海某物业公司希望得到理解，上海某物业公司不接受上海某投资公司单方解除《前期物业托管协议》，上海某物业公司建议双方尽快派代表或律师就相关事宜进行商谈。

2016年6月17日，上海某物业公司向髙欢荣出具《委托书》,载明：“兹特授权高欢荣先生等与上海某投资公司商谈华盛国际商务花园（西区）物业管理托管协议履行中相关事宜的处理方案。"同日，高欢荣代表上海某物业公司、案外人沈某代表华盛公司，双方签署《协议书》，约定：“经双方协商一致，同意解除《前期物业托管协议》。甲方收回全部自有产权物业自管。乙方与园区其他业主已签订物业管理协议的，由乙方管理甲方负责甲方自有物业的治安、消防等安全，乙方负责乙方物业管理区域的治安、消防等安全……医药物流租用场所属甲方自有物业，自2016年7月21日，乙方与业主解除物业管理协议，由甲方收回自管……该《协议书》无上海某投资公司、上海某物业公司盖章。

2016年7月，上海某物业公司向上海某投资公司发函，表示2016年7月18日有关部门召集的协调会明确，上海某物业公司与上海某投资公司之间属合同纠纷，应通过法律途径解决，在法院未作出判决之前，上海某物业公司是全区的合法管理者和责任人，应立即恢复对所辖区域的管理，上海某投资公司要立即恢复对中房物业办公房和园区门卫室等设施的供电和使用，撤离监控室的人员，把配电房、水泵房的门锁钥匙交给上海某物业公司。根据会议精神，上海某投资公司应立即停止对园区管理的干扰和破坏，立即把配电房（含三期）、水泵房的门锁钥匙交给上海某物业公司，立即修复被破坏的园区出入口道闸。

2020年1月，上海某物业公司起诉要求上海某投资公司自有物业（绥德路601、603、607号）的承租人案外人微领地创客空间运营管理集团股份有限公司（以下简称“微领地公司”）支付2016年2月1日至2020年1月31日的物业管理费，并要求上海某投资公司承担连带责任等。上海某投资公司认为其自有物业已收回自管，故诉至本院请求判决如其诉请。

另查明，华盛国际商务花园尚未成立业主委员会。

上海某投资公司已经出售的房屋，由新的产权人和上海某物业公司另行签订物业服务合同，正常履约。

庭审中，上海某投资公司为证明其对园区的管理，提供保安服务委托合同及发票、绿化养护合同及发票、日常保洁服务合同及发票。上海某物业公司对其真实性认可，但认为上海某物业公司一直在该园区合法提供物业服务，上海某投资公司在上海某物业公司提供的物业服务之外擅自另行安排保安保洁绿化等服务，系上海某投资公司单方的行为,与《前期物业托管协议》是否解除无关。上海某投资公司另称，髙欢荣是物业单位负责该小区的项目经理。上海某物业公司表示，高欢荣是临时聘请协助物业管理工作的员工。

本院认为,《前期物业托管协议》的签约主体虽然为三方，但案外人上海中房物业管理有限公司在他案诉讼中，已表示其在签订上述协议后，未参与管理，放弃权利。上海某投资公司、上海某物业公司均对《前期物业托管协议》履行物业服务人职责的一方为上海某物业公司不持异议。故对《前期物业托管协议》的相对方为上海某投资公司与上海某物业公司的事实，本院予以确认。

上海某投资公司现起诉要求确认《前期物业托管协议》已解除，其依据是双方于2016年6月17日签署的《协议书》。本院认为，上海某物业公司向高欢荣出具《委托书》载明的委托权限仅为商谈协议履行事宜的处理方案，并无签署任何协议的授权。而高欢荣无论作为普通员工还是物业经理，均无解除前期物业合同的职权。且上海某投资公司在明知高欢荣仅有商谈处理方案的代理权限的情况下,仍与其签署关于解除《前期物业托管协议》的《协议书》，上海某投资公司不属于善意相对人。故《协议书》对上海某物业公司不发生效力。

2016年7月，上海某物业公司仍向上海某投资公司发函，要求排除上海某投资公司对上海某物业公司管理整个园区的阻碍，结合该事实，可见上海某物业公司从未同意解除《前期物业托管协议》。本院对上海某投资公司主张《前期物业托管协议》依据双方签订的《协议书》已解除的意见，不予釆纳。

既然双方未合意解除《前期物业托管协议》，退一步说，就上海某投资公司有无单方将自有部分收回自管的权利，本院认为，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。选聘和解聘物业服务企业的事项，应由业主共同决定。现上海某投资公司作为园区的业主之一，在未按照法律法规的规定召开业主大会作决定的情况下，并无擅自解聘物业服务企业的权利。故上海某投资公司亦无权依其单方意思表示而自管其自有产权的物业。

综上，上海某投资公司未与上海某物业公司协商一致解除《前期物业托管协议》，亦无法定或者约定的解除权，故其要求确认与上海某物业公司签订的《前期物业托管协议》已解除的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十条及《中华人民共和国合同法》第八条的规定，

法院判决

驳回原告上海某投资公司的诉讼请求。

案件受理费人民币80元，由原告上海某投资公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。